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Appartement 90 m² à Carbon-Blanc

VilleCarbon-Blanc (33)
Surface90
Coût Total196 144
Loyer Annuel12 647
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-67
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 300 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 825,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 4 pièces, Terrasse, 1 place de parking

Vivre Comme Dans Une Maison - Dans La VERDURE

Situé à proximité de l'hyper centre de Carbon Blanc ou vous trouverez commerces, écoles, lycées et tous les services de proximité pour vivire aux portes de Bordeaux.

Découvrez cet appartement T4 de 90 m², offrant une vue imprenable sur un jardin luxuriant de 120 m². Ce bien, en bon état, est non meublé et prêt à accueillir vos idées de décoration.

Imaginez-vous dans un spacieux séjour de 43 m² baigné de lumière, ouvrant sur une terrasse ensoleillée.

Les trois chambres, dont une suite parentale, vous offrent un espace de vie confortable et intime. La cuisine aménagée, de type coin cuisine, est parfaite pour les repas en famille ou entre amis.

Le jardin privatif est un véritable havre de paix, idéal pour les journées ensoleillées ou les soirées d'été.

Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans un cadre exceptionnel, alliant confort moderne et charme résidentiel. Contactez-Nous dès maintenant pour une visite et laissez-vous séduire par ce bien unique.

Une place de parking complète ce bien.

VIVRE Comme Dans Une Maison - Dans La VERDURE

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 18 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1136.00 et 1538.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Rh Patrimoine : Marc VEYRET

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Carbon-Blanc
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33560
Coordonnées : 44.894630, -0.500180
Total : 196 144
Prix d'acquisition : 164 300
Travaux : 18 700
Valeur du bien : 183 000
Frais de notaire : 13 144
Coût estimé : 13 144
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 10.24€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1054€/mois
Loyer annuel estimé : 12647€/an
Fourchette totale : 921€ - 1205€/mois
Fourchette annuelle : 11057€ - 14465€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 677,31 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 958
Prix d'achat :164 300
Décote à l'achat :-76 658 (-31.8%)
Marge achat-revente :44 814€ (18.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 144
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :957,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 015,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 230,53
Coût de l'assurance :17 162,60
Taxe foncière : 1 264,68€/an
Soit par mois : 105,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 053,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 120,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 700(208 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500
    Cuisine complète: 15 m² × 700€/m² = 10500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carbon-Blanc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 054 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 647 €/an
Calcul : 1 054 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 331 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 144 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 265 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 982
Revenus locatifs : +12 647
Charges déductibles : -26 982
Résultat foncier Année 1 : -14 335(Déficit de 14 335 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 635
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 282 €/an
Revenus locatifs : +12 647
Charges déductibles : -8 282
Résultat foncier Années 2+ : 4 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3635.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 795(65% de 164 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 883 €/an
Calcul : 106 795 € × 3,636% = 3 883
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 64726 9886 337-14 34110 700 €3 641 €3 641 €
212 9008 1176 1664 783---
313 1587 9405 9895 218---
413 4217 7575 8065 664---
513 6897 5695 6176 121---
613 9637 3735 4226 590---
714 2427 1725 2217 071---
814 5276 9645 0127 564---
914 8186 7484 7978 069---
1015 1146 5264 5758 588---
1115 4166 2964 3459 120---
1215 7256 0594 1089 666---
1316 0395 8143 86310 225---
1416 3605 5603 60910 800---
1516 6875 2993 34711 389---
1617 0215 0283 07711 993---
1717 3614 7492 79812 613---
1817 7094 4602 50913 249---
1918 0634 1622 21113 901---
2018 4243 8541 90214 570---
2118 7933 5351 58415 257---
2219 1683 2061 25515 962---
2319 5522 86691516 685---
2419 9432 51556417 428---
2520 3422 15220118 189---
TOTAL405 081158 71091 231246 37110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 371
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 647 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 656 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 656-3 210+5 866
2+2 656+342+2 314
3+2 656+1 565+1 091
4+2 656+1 699+957
5+2 656+1 836+820
6+2 656+1 977+679
7+2 656+2 121+535
8+2 656+2 269+387
9+2 656+2 421+235
10+2 656+2 576+80
11+2 656+2 736-80
12+2 656+2 900-244
13+2 656+3 068-412
14+2 656+3 240-584
15+2 656+3 417-761
16+2 656+3 598-942
17+2 656+3 784-1 128
18+2 656+3 975-1 319
19+2 656+4 170-1 514
20+2 656+4 371-1 715
21+2 656+4 577-1 921
22+2 656+4 789-2 133
23+2 656+5 006-2 350
24+2 656+5 228-2 572
25+2 656+5 457-2 801
Total+66 400+73 911+-7 511
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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