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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDammartin-en-Goële (77)
Surface126m²
Coût Total312 820€
Loyer Annuel21 699€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 1 817,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Comme une maison sur un toit !! D'une originalité folle!! Très grand appartement offrant 125 m² habitables (ou 198 m² utiles), entièrement refait à neuf: électricité, sols, peintures, fenêtres, etc..). Vous disposerez d'une entrée, séjour, cuisine, 2 chambres, bureau, salle de bains. A l'étage: 1 chambre mansardée avec 2 pièces attenantes pouvant servir de dressing et de salle de jeux, et une salle d'eau. Et surtout: une magnifique terrasse privative de 36 m², exposée plein sud!! Produit absolument atypique et très rare dans le secteur ! N'hésitez pas à venir visiter. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Nos honoraires sont à la charge du vendeur.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Ville : Dammartin-en-Goële
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77230
Coordonnées : 49.054140, 2.675110
Total : 312 820€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 65 500€
Valeur du bien : 294 500€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 14.35€/m²/mois
Fourchette : 12.27€ - 16.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1808€/mois
Loyer annuel estimé : 21699€/an
Fourchette totale : 1546€ - 2116€/mois
Fourchette annuelle : 18547€ - 25386€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :312 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 561,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :91,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 652,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 486,62€
Coût de l'assurance :27 371,75€
Taxe foncière : 2 169,91€/an
Soit par mois : 180,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 808,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 833,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 126 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 500 €(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres × 3000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammartin-en-Goële (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 699 €/an
Calcul : 1 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 718 €/an
Base de calcul : Emprunt de 312 820 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 095 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 170 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 483 €
Revenus locatifs : +21 699 €
Charges déductibles : -79 483 €
Résultat foncier Année 1 : -57 784 €(Déficit de 57 784 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 384 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 983 €/an
Revenus locatifs : +21 699 €
Charges déductibles : -13 983 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36383.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 699 €79 493 €10 728 €-57 794 €21 400 €36 394 €36 394 €
222 133 €13 711 €10 446 €8 422 €--27 972 €
322 576 €13 419 €10 154 €9 157 €--18 815 €
423 027 €13 116 €9 852 €9 911 €--8 904 €
523 488 €12 803 €9 538 €10 685 €---
623 958 €12 479 €9 214 €11 478 €---
724 437 €12 144 €8 879 €12 293 €---
824 925 €11 796 €8 531 €13 129 €---
925 424 €11 436 €8 172 €13 988 €---
1025 932 €11 064 €7 799 €14 868 €---
1126 451 €10 679 €7 414 €15 772 €---
1226 980 €10 280 €7 015 €16 701 €---
1327 520 €9 866 €6 602 €17 653 €---
1428 070 €9 439 €6 174 €18 631 €---
1528 632 €8 996 €5 731 €19 636 €---
1629 204 €8 538 €5 273 €20 667 €---
1729 788 €8 063 €4 798 €21 725 €---
1830 384 €7 572 €4 307 €22 812 €---
1930 992 €7 063 €3 798 €23 928 €---
2031 612 €6 537 €3 272 €25 075 €---
2132 244 €5 992 €2 727 €26 252 €---
2232 889 €5 427 €2 163 €27 461 €---
2333 546 €4 843 €1 578 €28 703 €---
2434 217 €4 238 €974 €29 979 €---
2534 902 €3 612 €347 €31 289 €---
TOTAL695 029 €302 606 €155 487 €392 423 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 392 423 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 557 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 557 €-6 420 €+10 977 €
2+4 557 €0 €+4 557 €
3+4 557 €0 €+4 557 €
4+4 557 €0 €+4 557 €
5+4 557 €+534 €+4 023 €
6+4 557 €+3 444 €+1 113 €
7+4 557 €+3 688 €+869 €
8+4 557 €+3 939 €+618 €
9+4 557 €+4 196 €+361 €
10+4 557 €+4 461 €+96 €
11+4 557 €+4 732 €-175 €
12+4 557 €+5 010 €-453 €
13+4 557 €+5 296 €-739 €
14+4 557 €+5 589 €-1 032 €
15+4 557 €+5 891 €-1 334 €
16+4 557 €+6 200 €-1 643 €
17+4 557 €+6 518 €-1 961 €
18+4 557 €+6 844 €-2 287 €
19+4 557 €+7 179 €-2 622 €
20+4 557 €+7 522 €-2 965 €
21+4 557 €+7 876 €-3 319 €
22+4 557 €+8 238 €-3 681 €
23+4 557 €+8 611 €-4 054 €
24+4 557 €+8 994 €-4 437 €
25+4 557 €+9 387 €-4 830 €
Total+113 925 €+117 727 €+-3 802 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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