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Achat : Maison Dinan (22100)

VilleDinan (22)
Surface152
Coût Total175 580
Loyer Annuel17 379
Rentabilité9.90%
Cashflow/mois+373
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 769,74 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 152 m², 7 pièces, 4 chambres, 261 m² de terrain, Cheminée, Structure/extérieur à rafraîchir

Cette maison est construite sur les remparts de Dinan. Une synthèse correct de son état est consultable. Vos achèterez avec la partie des remparts lui incombant. Un accès privatif et intimiste lui ai réservé. Vous bénéficiez d'une vue imprenable sur les petits fossés et le Val Cocherel. La maison appellera des travaux mais son prix de vente est bradé. Elle offre une entrée, un bureau, une cuisine aménagée, un salon avec cheminée et une salle à manger au rez de chaussée. A l'étage, un couloir dessert 3 belles chambres dont une avec salle d'eau privative, une salle de bains et un bureau. Jardin sur le devant. Une opportunité à saisir ! Dpe F Gaz de ville.

Ville : Dinan
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22100
Coordonnées : 48.446970, -2.047930
Total : 175 580
Prix d'acquisition : 117 000
Travaux : 49 220
Valeur du bien : 166 220
Frais de notaire : 9 360
Coût estimé : 9 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1448€/mois
Loyer annuel estimé : 17379€/an
Fourchette totale : 1154€ - 1818€/mois
Fourchette annuelle : 13847€ - 21812€/an
Rentabilité brute :9.90%
Fourchette de rentabilité :7.89% - 12.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 189,91 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :484 866
Prix d'achat :117 000
Décote à l'achat :-367 866 (-75.9%)
Marge achat-revente :309 286€ (63.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 930,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 118,46
Coût de l'assurance :15 363,25
Taxe foncière : 1 737,88€/an
Soit par mois : 144,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 448,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :373,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 4 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 3.0/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 220(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 120
    Isolation toiture/combles: 152 m² × 60€/m² = 9120€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:11 400
    Remplacement fenêtres: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (installation incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:7 200
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salle de bain:2 400
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 300€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement chambres:5 400
    Rafraîchissement 4 chambres: 60 m² × 90€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dinan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 020✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 379 €/an
Calcul : 1 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 068 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 580 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 641
Revenus locatifs : +17 379
Charges déductibles : -57 641
Résultat foncier Année 1 : -40 262(Déficit de 40 262 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 862
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 421 €/an
Revenus locatifs : +17 379
Charges déductibles : -8 421
Résultat foncier Années 2+ : 8 958 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18861.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 37957 6466 074-40 26821 400 €18 868 €18 868 €
217 7268 2675 9159 459--9 408 €
318 0818 1025 7509 978---
418 4437 9325 57910 511---
518 8117 7555 40311 056---
619 1887 5725 22011 615---
719 5717 3835 03012 189---
819 9637 1864 83412 776---
920 3626 9834 63113 379---
1020 7696 7734 42013 997---
1121 1856 5554 20214 630---
1221 6086 3293 97715 279---
1322 0416 0953 74315 945---
1422 4815 8533 50116 628---
1522 9315 6033 25017 328---
1623 3905 3432 99118 046---
1723 8575 0742 72218 783---
1824 3354 7962 44419 539---
1924 8214 5082 15520 314---
2025 3184 2091 85721 108---
2125 8243 9001 54821 924---
2226 3403 5801 22822 760---
2326 8673 24889623 619---
2427 4052 90555324 499---
2527 9532 55019725 403---
TOTAL556 648196 14988 118360 49921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 499
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 650-6 420+10 070
2+3 6500+3 650
3+3 650+171+3 479
4+3 650+3 153+497
5+3 650+3 317+333
6+3 650+3 485+165
7+3 650+3 657-7
8+3 650+3 833-183
9+3 650+4 014-364
10+3 650+4 199-549
11+3 650+4 389-739
12+3 650+4 584-934
13+3 650+4 784-1 134
14+3 650+4 988-1 338
15+3 650+5 198-1 548
16+3 650+5 414-1 764
17+3 650+5 635-1 985
18+3 650+5 862-2 212
19+3 650+6 094-2 444
20+3 650+6 333-2 683
21+3 650+6 577-2 927
22+3 650+6 828-3 178
23+3 650+7 086-3 436
24+3 650+7 350-3 700
25+3 650+7 621-3 971
Total+91 250+108 150+-16 900
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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