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Achat : Maison Dinan (22100)

Bien expiré
VilleDinan (22)
Surface152m²
Coût Total175 580€
Loyer Annuel17 379€
Rentabilité9.90%
Cashflow/mois+373€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 769,74 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 152 m², 7 pièces, 4 chambres, 261 m² de terrain, Cheminée, Structure/extérieur à rafraîchir

Cette maison est construite sur les remparts de Dinan. Une synthèse correct de son état est consultable. Vos achèterez avec la partie des remparts lui incombant. Un accès privatif et intimiste lui ai réservé. Vous bénéficiez d'une vue imprenable sur les petits fossés et le Val Cocherel. La maison appellera des travaux mais son prix de vente est bradé. Elle offre une entrée, un bureau, une cuisine aménagée, un salon avec cheminée et une salle à manger au rez de chaussée. A l'étage, un couloir dessert 3 belles chambres dont une avec salle d'eau privative, une salle de bains et un bureau. Jardin sur le devant. Une opportunité à saisir ! Dpe F Gaz de ville.

Ville : Dinan
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22100
Coordonnées : 48.446970, -2.047930
Total : 175 580€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 49 220€
Valeur du bien : 166 220€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1448€/mois
Loyer annuel estimé : 17379€/an
Fourchette totale : 1154€ - 1818€/mois
Fourchette annuelle : 13847€ - 21812€/an
Rentabilité brute :9.90%
Fourchette de rentabilité :7.89% - 12.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 189,91 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :484 866 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :-367 866€ (-75.9%)
Marge achat-revente :309 286€ (63.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 930,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 118,46€
Coût de l'assurance :15 363,25€
Taxe foncière : 1 737,88€/an
Soit par mois : 144,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 448,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :373,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 4 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 3.0/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 220 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 120€
    Isolation toiture/combles: 152 m² × 60€/m² = 9120€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:11 400€
    Remplacement fenêtres: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (installation incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:7 200€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salle de bain:2 400€
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 300€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement chambres:5 400€
    Rafraîchissement 4 chambres: 60 m² × 90€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dinan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 379 €/an
Calcul : 1 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 068 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 580 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 641 €
Revenus locatifs : +17 379 €
Charges déductibles : -57 641 €
Résultat foncier Année 1 : -40 262 €(Déficit de 40 262 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 862 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 421 €/an
Revenus locatifs : +17 379 €
Charges déductibles : -8 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 958 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18861.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 379 €57 646 €6 074 €-40 268 €21 400 €18 868 €18 868 €
217 726 €8 267 €5 915 €9 459 €--9 408 €
318 081 €8 102 €5 750 €9 978 €---
418 443 €7 932 €5 579 €10 511 €---
518 811 €7 755 €5 403 €11 056 €---
619 188 €7 572 €5 220 €11 615 €---
719 571 €7 383 €5 030 €12 189 €---
819 963 €7 186 €4 834 €12 776 €---
920 362 €6 983 €4 631 €13 379 €---
1020 769 €6 773 €4 420 €13 997 €---
1121 185 €6 555 €4 202 €14 630 €---
1221 608 €6 329 €3 977 €15 279 €---
1322 041 €6 095 €3 743 €15 945 €---
1422 481 €5 853 €3 501 €16 628 €---
1522 931 €5 603 €3 250 €17 328 €---
1623 390 €5 343 €2 991 €18 046 €---
1723 857 €5 074 €2 722 €18 783 €---
1824 335 €4 796 €2 444 €19 539 €---
1924 821 €4 508 €2 155 €20 314 €---
2025 318 €4 209 €1 857 €21 108 €---
2125 824 €3 900 €1 548 €21 924 €---
2226 340 €3 580 €1 228 €22 760 €---
2326 867 €3 248 €896 €23 619 €---
2427 405 €2 905 €553 €24 499 €---
2527 953 €2 550 €197 €25 403 €---
TOTAL556 648 €196 149 €88 118 €360 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 650 €-6 420 €+10 070 €
2+3 650 €0 €+3 650 €
3+3 650 €+171 €+3 479 €
4+3 650 €+3 153 €+497 €
5+3 650 €+3 317 €+333 €
6+3 650 €+3 485 €+165 €
7+3 650 €+3 657 €-7 €
8+3 650 €+3 833 €-183 €
9+3 650 €+4 014 €-364 €
10+3 650 €+4 199 €-549 €
11+3 650 €+4 389 €-739 €
12+3 650 €+4 584 €-934 €
13+3 650 €+4 784 €-1 134 €
14+3 650 €+4 988 €-1 338 €
15+3 650 €+5 198 €-1 548 €
16+3 650 €+5 414 €-1 764 €
17+3 650 €+5 635 €-1 985 €
18+3 650 €+5 862 €-2 212 €
19+3 650 €+6 094 €-2 444 €
20+3 650 €+6 333 €-2 683 €
21+3 650 €+6 577 €-2 927 €
22+3 650 €+6 828 €-3 178 €
23+3 650 €+7 086 €-3 436 €
24+3 650 €+7 350 €-3 700 €
25+3 650 €+7 621 €-3 971 €
Total+91 250 €+108 150 €+-16 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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