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Appartement

Bien expiré
VilleAlençon (61)
Surface68.87m²
Coût Total52 400€
Loyer Annuel7 456€
Rentabilité14.23%
Cashflow/mois+285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 68.87 m²
Prix au m² : 653,4 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

A vendre résidence Parc des sports appartement en bon état avec cave et parking. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Alen%C3%A7on-61000/885

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.436808, 0.104115
Total : 52 400€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 3 800€
Valeur du bien : 48 800€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.87m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7456€/an
Fourchette totale : 463€ - 834€/mois
Fourchette annuelle : 5556€ - 10005€/an
Rentabilité brute :14.23%
Fourchette de rentabilité :10.60% - 19.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :919,37 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 317 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-18 317€ (-28.9%)
Marge achat-revente :10 917€ (17.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :52 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :259,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :14,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 274,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :25 457,46€
Coût de l'assurance :4 454,00€
Taxe foncière : 745,56€/an
Soit par mois : 62,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 621,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 336,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs pour moderniser la salle de bain.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais un peu datée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans le salon pour maintenir l'état.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 800 €(55 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Remplacement robinetterie: 1 unité × 80€ = 80€, Peinture des murs: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 570€
  • Chambres - Rénovation légère:1 200€
    Peinture des murs et plafond: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture des murs et plafond: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 456 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 52 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 178 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 746 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 483 €
Revenus locatifs : +7 456 €
Charges déductibles : -6 483 €
Résultat foncier Année 1 : 973 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 683 €/an
Revenus locatifs : +7 456 €
Charges déductibles : -2 683 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 773 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 456 €6 484 €1 761 €971 €---
27 605 €2 638 €1 714 €4 967 €---
37 757 €2 589 €1 666 €5 168 €---
47 912 €2 539 €1 615 €5 373 €---
58 070 €2 487 €1 564 €5 583 €---
68 232 €2 434 €1 510 €5 798 €---
78 396 €2 378 €1 455 €6 018 €---
88 564 €2 321 €1 397 €6 243 €---
98 735 €2 262 €1 338 €6 473 €---
108 910 €2 201 €1 277 €6 710 €---
119 088 €2 137 €1 213 €6 951 €---
129 270 €2 071 €1 148 €7 199 €---
139 455 €2 004 €1 080 €7 452 €---
149 645 €1 933 €1 010 €7 711 €---
159 837 €1 861 €937 €7 977 €---
1610 034 €1 785 €862 €8 249 €---
1710 235 €1 708 €784 €8 527 €---
1810 440 €1 627 €703 €8 812 €---
1910 648 €1 544 €620 €9 105 €---
2010 861 €1 458 €534 €9 404 €---
2111 079 €1 369 €445 €9 710 €---
2211 300 €1 276 €353 €10 024 €---
2311 526 €1 181 €257 €10 345 €---
2411 757 €1 082 €159 €10 674 €---
2511 992 €980 €57 €11 011 €---
TOTAL238 804 €52 350 €25 457 €186 454 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 454 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 566 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 566 €+291 €+1 275 €
2+1 566 €+1 490 €+76 €
3+1 566 €+1 550 €+16 €
4+1 566 €+1 612 €-46 €
5+1 566 €+1 675 €-109 €
6+1 566 €+1 739 €-173 €
7+1 566 €+1 805 €-239 €
8+1 566 €+1 873 €-307 €
9+1 566 €+1 942 €-376 €
10+1 566 €+2 013 €-447 €
11+1 566 €+2 085 €-519 €
12+1 566 €+2 160 €-594 €
13+1 566 €+2 236 €-670 €
14+1 566 €+2 313 €-747 €
15+1 566 €+2 393 €-827 €
16+1 566 €+2 475 €-909 €
17+1 566 €+2 558 €-992 €
18+1 566 €+2 644 €-1 078 €
19+1 566 €+2 731 €-1 165 €
20+1 566 €+2 821 €-1 255 €
21+1 566 €+2 913 €-1 347 €
22+1 566 €+3 007 €-1 441 €
23+1 566 €+3 104 €-1 538 €
24+1 566 €+3 202 €-1 636 €
25+1 566 €+3 303 €-1 737 €
Total+39 150 €+55 936 €+-16 786 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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