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Immeuble de 7 lots pour 376 m2

VilleDunkerque (59)
Surface376m²
Coût Total556 320€
Loyer Annuel49 669€
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois+934€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 504 000 €
Surface : 376 m²
Prix au m² : 1 340,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 376 m², 12 pièces

Revenue annuel 42 100.00 € Commerce 100 m2 :Loyer 700.00 € 1 étage 45 m2 : Loyer 450.00 € Le triplex Loyer : 600.00 € 2éme étages 45 m2 Loyer : 430.00 € 2éme étages 40 m2 Loyer : 430.00 € 3ème étage 38 m2 en Mezzanine (meublé) Loyer : 500.00 € Pas De Compteur Edf Individuel. 3Éme étage 38 m2 en Mezzanine Loyer : 400.00 € Tf 3966.00 € Dont 1000.00 € remboursé par le commerce Soit des revenues annuel : 42 120.00 € Taxe foncière 3966..00 € Pas de travaux à prévoir.

Ville : Dunkerque
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59140
Coordonnées : 51.034290, 2.376820
Total : 556 320€
Prix d'acquisition : 504 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 516 000€
Frais de notaire : 40 320€
Coût estimé : 40 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 376m²
Loyer prédit : 11.01€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 4139€/mois
Loyer annuel estimé : 49669€/an
Fourchette totale : 3243€ - 5282€/mois
Fourchette annuelle : 38920€ - 63387€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 11.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 903,13 €/m²
Basé sur :354 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :715 575 €
Prix d'achat :504 000 €
Décote à l'achat :-211 575€ (-29.6%)
Marge achat-revente :159 255€ (22.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :556 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 716,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :157,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 874,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :258 755,65€
Coût de l'assurance :47 287,20€
Taxe foncière : 3 966,00€/an
Soit par mois : 330,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 139,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 205,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :934,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 376 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimation basée sur 376 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 376 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds des salles à manger
Quantité: 2 salles à manger (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(32 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 669 €/an
Calcul : 4 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 556 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 891 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 814 €
Revenus locatifs : +49 669 €
Charges déductibles : -35 814 €
Résultat foncier Année 1 : 13 855 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 814 €/an
Revenus locatifs : +49 669 €
Charges déductibles : -23 814 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 855 €/an
Prix d'achat du bien : 504 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 327 600 €(65% de 504 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 913 €/an
Calcul : 327 600 € × 3,636% = 11 913 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 669 €35 831 €17 974 €13 838 €---
250 662 €23 346 €17 488 €27 317 €---
351 676 €22 844 €16 986 €28 832 €---
452 709 €22 325 €16 468 €30 384 €---
553 763 €21 790 €15 932 €31 973 €---
654 839 €21 236 €15 379 €33 602 €---
755 935 €20 665 €14 807 €35 271 €---
857 054 €20 074 €14 217 €36 980 €---
958 195 €19 464 €13 606 €38 731 €---
1059 359 €18 833 €12 976 €40 526 €---
1160 546 €18 182 €12 324 €42 365 €---
1261 757 €17 508 €11 651 €44 249 €---
1362 992 €16 813 €10 955 €46 179 €---
1464 252 €16 094 €10 237 €48 158 €---
1565 537 €15 352 €9 494 €50 185 €---
1666 848 €14 585 €8 727 €52 263 €---
1768 185 €13 792 €7 935 €54 393 €---
1869 549 €12 973 €7 116 €56 575 €---
1970 940 €12 127 €6 270 €58 812 €---
2072 358 €11 253 €5 396 €61 105 €---
2173 805 €10 350 €4 493 €63 455 €---
2275 282 €9 417 €3 560 €65 865 €---
2376 787 €8 453 €2 595 €68 334 €---
2478 323 €7 457 €1 599 €70 866 €---
2579 889 €6 428 €570 €73 462 €---
TOTAL1 590 912 €417 193 €258 756 €1 173 719 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 173 719 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 430 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 430 €+4 151 €+6 279 €
2+10 430 €+8 195 €+2 235 €
3+10 430 €+8 650 €+1 780 €
4+10 430 €+9 115 €+1 315 €
5+10 430 €+9 592 €+838 €
6+10 430 €+10 081 €+349 €
7+10 430 €+10 581 €-151 €
8+10 430 €+11 094 €-664 €
9+10 430 €+11 619 €-1 189 €
10+10 430 €+12 158 €-1 728 €
11+10 430 €+12 709 €-2 279 €
12+10 430 €+13 275 €-2 845 €
13+10 430 €+13 854 €-3 424 €
14+10 430 €+14 447 €-4 017 €
15+10 430 €+15 056 €-4 626 €
16+10 430 €+15 679 €-5 249 €
17+10 430 €+16 318 €-5 888 €
18+10 430 €+16 973 €-6 543 €
19+10 430 €+17 644 €-7 214 €
20+10 430 €+18 332 €-7 902 €
21+10 430 €+19 037 €-8 607 €
22+10 430 €+19 759 €-9 329 €
23+10 430 €+20 500 €-10 070 €
24+10 430 €+21 260 €-10 830 €
25+10 430 €+22 039 €-11 609 €
Total+260 750 €+352 116 €+-91 366 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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