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Appartement à vendre

VilleMure (38)
Surface62.53m²
Coût Total76 800€
Loyer Annuel6 662€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 62.53 m²
Prix au m² : 959,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, 2 chambres, Belle vue

Appartement type de 623m², situé au 2 € étage d'une petite copropriété, à deux pas du centre, offrant un beau potentiel. Il se compose d'un palier desservant une salle de douche et un WC, puis d'un escalier menant à un premier niveau avec coin bureau et baie vitrée avec jolie vue sur la MURE. Un escalier en demi-niveau dessert ensuite un bel espace cuisine / salle à manger lumineux, ainsi que deux chambres. Un bien idéal pour un premier achat à embellir selon vos envies. (9.09 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Mure
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38350
Coordonnées : 44.914088, 5.788433
Total : 76 800€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 72 000€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.53m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 555€/mois
Loyer annuel estimé : 6662€/an
Fourchette totale : 440€ - 700€/mois
Fourchette annuelle : 5285€ - 8398€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 10.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 379,31 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 248 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-26 248€ (-30.4%)
Marge achat-revente :9 448€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :385,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :22,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 407,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 790,95€
Coût de l'assurance :6 720,00€
Taxe foncière : 666,18€/an
Soit par mois : 55,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 555,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 463,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 492 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62.53 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 555 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 662 €/an
Calcul : 555 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 666 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 605 €
Revenus locatifs : +6 662 €
Charges déductibles : -15 605 €
Résultat foncier Année 1 : -8 943 €(Déficit de 8 943 €)
Imputable sur revenu global : 8 943 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 605 €/an
Revenus locatifs : +6 662 €
Charges déductibles : -3 605 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 057 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 662 €15 607 €2 672 €-8 945 €8 945 €--
26 795 €3 537 €2 602 €3 258 €---
36 931 €3 465 €2 530 €3 466 €---
47 070 €3 390 €2 455 €3 680 €---
57 211 €3 312 €2 377 €3 899 €---
67 355 €3 232 €2 297 €4 123 €---
77 502 €3 149 €2 214 €4 353 €---
87 652 €3 063 €2 128 €4 590 €---
97 805 €2 973 €2 038 €4 832 €---
107 962 €2 881 €1 946 €5 081 €---
118 121 €2 785 €1 850 €5 336 €---
128 283 €2 686 €1 751 €5 597 €---
138 449 €2 583 €1 648 €5 866 €---
148 618 €2 477 €1 542 €6 141 €---
158 790 €2 366 €1 431 €6 424 €---
168 966 €2 252 €1 317 €6 714 €---
179 145 €2 134 €1 199 €7 011 €---
189 328 €2 011 €1 076 €7 317 €---
199 515 €1 885 €950 €7 630 €---
209 705 €1 753 €818 €7 952 €---
219 899 €1 617 €682 €8 282 €---
2210 097 €1 476 €541 €8 621 €---
2310 299 €1 330 €395 €8 969 €---
2410 505 €1 179 €244 €9 326 €---
2510 715 €1 022 €87 €9 693 €---
TOTAL213 381 €74 166 €38 791 €139 215 €8 945 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 684 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 215 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 399 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 399 €-2 684 €+4 083 €
2+1 399 €+977 €+422 €
3+1 399 €+1 040 €+359 €
4+1 399 €+1 104 €+295 €
5+1 399 €+1 170 €+229 €
6+1 399 €+1 237 €+162 €
7+1 399 €+1 306 €+93 €
8+1 399 €+1 377 €+22 €
9+1 399 €+1 450 €-51 €
10+1 399 €+1 524 €-125 €
11+1 399 €+1 601 €-202 €
12+1 399 €+1 679 €-280 €
13+1 399 €+1 760 €-361 €
14+1 399 €+1 842 €-443 €
15+1 399 €+1 927 €-528 €
16+1 399 €+2 014 €-615 €
17+1 399 €+2 103 €-704 €
18+1 399 €+2 195 €-796 €
19+1 399 €+2 289 €-890 €
20+1 399 €+2 386 €-987 €
21+1 399 €+2 485 €-1 086 €
22+1 399 €+2 586 €-1 187 €
23+1 399 €+2 691 €-1 292 €
24+1 399 €+2 798 €-1 399 €
25+1 399 €+2 908 €-1 509 €
Total+34 975 €+41 765 €+-6 790 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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