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Appartement 69 m2 54300 LUNEVILLE

VilleLunéville (54)
Surface69m²
Coût Total78 189€
Loyer Annuel6 696€
Rentabilité8.56%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 990 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 724,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence Immoverdeaux vous présente à la vente, dans une petite copropriété bénévole, cet appartement de 69 m2 au 1er étage. Situé à deux pas des commerces, à 5mn de la gare et du centre ville, c'est l'appartement idéeal pour une petite famille. Il se compose d' une entrée, d'un couloir, d'un wc séparé, d'une salle d'eau, de 3 pièces et d'une cuisine. Un grenier et un jardin privatif complète le tout. Fenêtres PVC double vitrage et volets bois. Chauffage individuel gaz. A rafraichir ! (Les honoraires sont à la charge du vendeur). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lunéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54300
Coordonnées : 48.588952, 6.504080
Total : 78 189€
Prix d'acquisition : 49 990€
Travaux : 24 200€
Valeur du bien : 74 190€
Frais de notaire : 3 999€
Coût estimé : 3 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.09€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6696€/an
Fourchette totale : 447€ - 696€/mois
Fourchette annuelle : 5366€ - 8358€/an
Rentabilité brute :8.56%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 10.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 081,51 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 624 €
Prix d'achat :49 990 €
Décote à l'achat :-24 634€ (-33.0%)
Marge achat-revente :-3 565€ (-4.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 189€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :392,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :22,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 415,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 618,51€
Coût de l'assurance :6 841,54€
Taxe foncière : 669,65€/an
Soit par mois : 55,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 558,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 471,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager) et réfection des murs
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais un léger rafraîchissement serait bénéfique
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour garantir la sécurité
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de l'état de la plomberie et des évacuations
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 200 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 000€
    Vérification plomberie: 1 installation × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunéville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 696 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 189 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 274 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 869 €
Revenus locatifs : +6 696 €
Charges déductibles : -27 869 €
Résultat foncier Année 1 : -21 172 €(Déficit de 21 172 €)
Imputable sur revenu global : 21 172 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 669 €/an
Revenus locatifs : +6 696 €
Charges déductibles : -3 669 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 028 €/an
Prix d'achat du bien : 49 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 494 €(65% de 49 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 494 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 696 €27 871 €2 728 €-21 175 €21 175 €--
26 830 €3 600 €2 657 €3 230 €---
36 967 €3 527 €2 583 €3 440 €---
47 106 €3 450 €2 507 €3 656 €---
57 249 €3 371 €2 428 €3 877 €---
67 393 €3 289 €2 346 €4 104 €---
77 541 €3 204 €2 261 €4 337 €---
87 692 €3 116 €2 173 €4 576 €---
97 846 €3 025 €2 082 €4 821 €---
108 003 €2 931 €1 987 €5 072 €---
118 163 €2 833 €1 890 €5 330 €---
128 326 €2 732 €1 788 €5 595 €---
138 493 €2 627 €1 684 €5 866 €---
148 663 €2 518 €1 575 €6 144 €---
158 836 €2 406 €1 462 €6 430 €---
169 013 €2 289 €1 346 €6 724 €---
179 193 €2 168 €1 225 €7 025 €---
189 377 €2 043 €1 100 €7 334 €---
199 564 €1 914 €970 €7 651 €---
209 756 €1 779 €836 €7 976 €---
219 951 €1 640 €697 €8 310 €---
2210 150 €1 496 €553 €8 654 €---
2310 353 €1 347 €404 €9 006 €---
2410 560 €1 192 €249 €9 367 €---
2510 771 €1 032 €89 €9 739 €---
TOTAL214 491 €87 401 €39 619 €127 090 €21 175 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 352 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 090 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 406 €-6 352 €+7 758 €
2+1 406 €+969 €+437 €
3+1 406 €+1 032 €+374 €
4+1 406 €+1 097 €+309 €
5+1 406 €+1 163 €+243 €
6+1 406 €+1 231 €+175 €
7+1 406 €+1 301 €+105 €
8+1 406 €+1 373 €+33 €
9+1 406 €+1 446 €-40 €
10+1 406 €+1 522 €-116 €
11+1 406 €+1 599 €-193 €
12+1 406 €+1 678 €-272 €
13+1 406 €+1 760 €-354 €
14+1 406 €+1 843 €-437 €
15+1 406 €+1 929 €-523 €
16+1 406 €+2 017 €-611 €
17+1 406 €+2 107 €-701 €
18+1 406 €+2 200 €-794 €
19+1 406 €+2 295 €-889 €
20+1 406 €+2 393 €-987 €
21+1 406 €+2 493 €-1 087 €
22+1 406 €+2 596 €-1 190 €
23+1 406 €+2 702 €-1 296 €
24+1 406 €+2 810 €-1 404 €
25+1 406 €+2 922 €-1 516 €
Total+35 150 €+38 127 €+-2 977 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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