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Maison Saint Hippolyte 4 pièce(s) 54.6 m2

VilleSaint-Hippolyte (12)
Surface55
Coût Total103 210
Loyer Annuel4 782
Rentabilité4.63%
Cashflow/mois-175
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 24 500 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 445,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

COMMUNE DE SAINT-HIPPOLYTE - MAISON AVEC VUE DOMINANTE Au coeur de la campagne aveyronnaise, découvrez cette charmante maison typique, à réhabiliter entièrement, offrant un potentiel exceptionnel. Elle dispose d'une surface habitable de 55 m², sur un vaste terrain de 60 951 m², bénéficiant d'une vue imprenable sur les paysages environnants. Des travaux de gros oeuvre importants sont à prévoir, notamment au niveau de la toiture mais ce bien représente une occasion unique de créer, selon vos envies, un véritable havre de paix. Le panorama environnant et la quiétude des lieux ne manqueront pas de vous séduire. De plus, la vallée de la Truyère, véritable écrin naturel, regorge de sites touristiques et d'activités de plein air, offrant un cadre de vie idéal pour les amoureux de la nature et du calme. Ce bien est exclusivement à vendre par Laforêt en mandat Favoriz. Envie d'en savoir plus ? Prenez contact avec Agathe ROLLAND, votre conseillère Laforêt sur le secteur Vallée du Lot ! - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/263489.pdf

Ville : Saint-Hippolyte
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12140
Coordonnées : 44.718981, 2.600648
Total : 103 210
Prix d'acquisition : 24 500
Travaux : 76 750
Valeur du bien : 101 250
Frais de notaire : 1 960
Coût estimé : 1 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 399€/mois
Loyer annuel estimé : 4782€/an
Fourchette totale : 304€ - 522€/mois
Fourchette annuelle : 3652€ - 6264€/an
Rentabilité brute :4.63%
Fourchette de rentabilité :3.54% - 6.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :803,57 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :44 196
Prix d'achat :24 500
Décote à l'achat :-19 696 (-44.6%)
Marge achat-revente :-59 014€ (-133.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 210
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 533,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 005,05
Coût de l'assurance :8 772,85
Taxe foncière : 478,25€/an
Soit par mois : 39,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 398,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 573,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 601 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Réparation de la toiture pour assurer l'étanchéité et la sécurité de la maison
Quantité: surface toiture à définir
Raison: DPE G - Maison - Travaux de gros œuvre nécessaires pour la sécurité et l'intégrité du bâtiment
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau ou d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon, incluant le revêtement de sol, la peinture et la mise aux normes de l'électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres, incluant le revêtement de sol, la peinture et la mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant des rénovations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 750(1 395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture:10 950
    Réparation toiture: 55 m² × 190€/m² = 10450€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:14 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€/fenêtre = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 500
    Cuisine complète: 1 cuisine = 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rénovation:9 000
    Rénovation salon: 20 m² × 400€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation:8 500
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Hippolyte (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 29 750✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 399 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 782 €/an
Calcul : 399 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 331 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 210 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 478 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 910
Revenus locatifs : +4 782
Charges déductibles : -80 910
Résultat foncier Année 1 : -76 128(Déficit de 76 128 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 728
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 160 €/an
Revenus locatifs : +4 782
Charges déductibles : -4 160
Résultat foncier Années 2+ : 622 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54727.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 24 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 15 925(65% de 24 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 579 €/an
Calcul : 15 925 € × 3,636% = 579
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 78280 9143 335-76 13121 400 €54 731 €54 731 €
24 8784 0743 244805--53 927 €
34 9763 9813 151995--52 931 €
45 0753 8843 0551 191--51 741 €
55 1773 7852 9561 392--50 349 €
65 2803 6822 8531 598--48 751 €
75 3863 5762 7471 810--46 941 €
85 4943 4672 6372 027--44 914 €
95 6033 3532 5242 250--42 664 €
105 7163 2362 4072 479--40 185 €
115 8303 1162 2862 714--37 471 €
125 9462 9912 1622 956---
136 0652 8622 0323 204---
146 1872 7281 8993 458---
156 3102 5911 7613 720---
166 4372 4481 6193 988---
176 5652 3011 4724 264---
186 6972 1491 3204 547---
196 8311 9921 1634 838---
206 9671 8301 0015 137---
217 1071 6638335 444---
227 2491 4906605 759---
237 3941 3114826 083---
247 5421 1262976 416---
257 6929351066 757---
TOTAL153 184145 48448 0057 70021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 7 700
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 004-6 420+7 424
2+1 0040+1 004
3+1 0040+1 004
4+1 0040+1 004
5+1 0040+1 004
6+1 0040+1 004
7+1 0040+1 004
8+1 0040+1 004
9+1 0040+1 004
10+1 0040+1 004
11+1 0040+1 004
12+1 004+887+117
13+1 004+961+43
14+1 004+1 037-33
15+1 004+1 116-112
16+1 004+1 196-192
17+1 004+1 279-275
18+1 004+1 364-360
19+1 004+1 451-447
20+1 004+1 541-537
21+1 004+1 633-629
22+1 004+1 728-724
23+1 004+1 825-821
24+1 004+1 925-921
25+1 004+2 027-1 023
Total+25 100+13 551+11 549
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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