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Cravanche duplex 77,80m2 avec garage et jardin privatif

Bien expiré
VilleCravanche (90)
Surface75
Coût Total130 100
Loyer Annuel8 983
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-47
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 133,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 75 m², 4 pièces, 1 garage

Cravanche, Dans une Maison début XXème siecle, de seulement 2 logements: Ce Duplex de 77,80m2 (117m2 au sol) avec Garage et Jardin à Réinventer se compose: D'Une Cuisine, Salon-Séjour, Une Chambre, une Salle D'eau, Wc séparés, A L'Étage: Une Chambre et la possibilité d'en créer Une de plus ou un Bureau Mais aussi: un Jardin Privatif, un Garage et une Cave complètent ce logement Implanté dans un secteur très calme et recherché, proche du parcours sportif du Salbert, des écoles, à seulement 5mn des principaux pôles d'emploi de Belfort (Alstom, Ge, Utbm, Etc...) Cet appartement est plein de potentiel pour les amoureux de beaux projets mais aussi une opportunité d'INVESTISSEMENT avec son Fort Potentiel Locatif. Travaux À Prevoir, permettant une revalorisation patrimoniale, une optimisation de rendement, une mise aux normes énergétiques. Charges de copropriété très faibles (40€/mois) Curieux? Ne vous Abstenez Pas.....Contactez Nous! -)

Ville : Cravanche
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Coordonnées : 47.653830, 6.833320
Total : 130 100
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 38 300
Valeur du bien : 123 300
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.71€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8983€/an
Fourchette totale : 579€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 6943€ - 11621€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 680,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 790,52
Coût de l'assurance :11 383,75
Taxe foncière : 898,25€/an
Soit par mois : 74,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 748,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien des meubles
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 300(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Rénovation chambre: 1 chambre × 2400€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cravanche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 983 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 341 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 100 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 475
Revenus locatifs : +8 983
Charges déductibles : -44 475
Résultat foncier Année 1 : -35 492(Déficit de 35 492 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 092
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 175 €/an
Revenus locatifs : +8 983
Charges déductibles : -6 175
Résultat foncier Années 2+ : 2 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14092.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 98344 4794 345-35 49721 400 €14 097 €14 097 €
29 1626 0634 2303 099--10 998 €
39 3455 9444 1103 402--7 596 €
49 5325 8203 9863 712--3 884 €
59 7235 6923 8584 031---
69 9175 5603 7264 358---
710 1165 4233 5894 693---
810 3185 2813 4475 037---
910 5245 1343 3015 390---
1010 7354 9833 1495 752---
1110 9504 8262 9926 124---
1211 1694 6642 8306 505---
1311 3924 4962 6636 896---
1411 6204 3232 4897 297---
1511 8524 1432 3107 709---
1612 0893 9582 1248 131---
1712 3313 7661 9328 565---
1812 5783 5671 7349 010---
1912 8293 3621 5289 467---
2013 0863 1501 3169 936---
2113 3482 9301 09610 418---
2213 6142 70386910 912---
2313 8872 46863411 419---
2414 1652 22439111 940---
2514 4481 97313912 475---
TOTAL287 712146 93162 791140 78221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 782
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 886 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 886-6 420+8 306
2+1 8860+1 886
3+1 8860+1 886
4+1 8860+1 886
5+1 886+44+1 842
6+1 886+1 307+579
7+1 886+1 408+478
8+1 886+1 511+375
9+1 886+1 617+269
10+1 886+1 726+160
11+1 886+1 837+49
12+1 886+1 951-65
13+1 886+2 069-183
14+1 886+2 189-303
15+1 886+2 313-427
16+1 886+2 439-553
17+1 886+2 570-684
18+1 886+2 703-817
19+1 886+2 840-954
20+1 886+2 981-1 095
21+1 886+3 125-1 239
22+1 886+3 274-1 388
23+1 886+3 426-1 540
24+1 886+3 582-1 696
25+1 886+3 742-1 856
Total+47 150+42 235+4 915
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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