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Cravanche duplex 77,80m2 avec garage et jardin privatif

Bien expiré
VilleCravanche (90)
Surface75m²
Coût Total130 100€
Loyer Annuel8 983€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 133,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 75 m², 4 pièces, 1 garage

Cravanche, Dans une Maison début XXème siecle, de seulement 2 logements: Ce Duplex de 77,80m2 (117m2 au sol) avec Garage et Jardin à Réinventer se compose: D'Une Cuisine, Salon-Séjour, Une Chambre, une Salle D'eau, Wc séparés, A L'Étage: Une Chambre et la possibilité d'en créer Une de plus ou un Bureau Mais aussi: un Jardin Privatif, un Garage et une Cave complètent ce logement Implanté dans un secteur très calme et recherché, proche du parcours sportif du Salbert, des écoles, à seulement 5mn des principaux pôles d'emploi de Belfort (Alstom, Ge, Utbm, Etc...) Cet appartement est plein de potentiel pour les amoureux de beaux projets mais aussi une opportunité d'INVESTISSEMENT avec son Fort Potentiel Locatif. Travaux À Prevoir, permettant une revalorisation patrimoniale, une optimisation de rendement, une mise aux normes énergétiques. Charges de copropriété très faibles (40€/mois) Curieux? Ne vous Abstenez Pas.....Contactez Nous! -)

Ville : Cravanche
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Coordonnées : 47.653830, 6.833320
Total : 130 100€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 38 300€
Valeur du bien : 123 300€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.71€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8983€/an
Fourchette totale : 579€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 6943€ - 11621€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 680,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 790,52€
Coût de l'assurance :11 383,75€
Taxe foncière : 898,25€/an
Soit par mois : 74,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 748,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien des meubles
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 300 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 2400€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cravanche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 983 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 341 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 100 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 475 €
Revenus locatifs : +8 983 €
Charges déductibles : -44 475 €
Résultat foncier Année 1 : -35 492 €(Déficit de 35 492 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 092 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 175 €/an
Revenus locatifs : +8 983 €
Charges déductibles : -6 175 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14092.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 983 €44 479 €4 345 €-35 497 €21 400 €14 097 €14 097 €
29 162 €6 063 €4 230 €3 099 €--10 998 €
39 345 €5 944 €4 110 €3 402 €--7 596 €
49 532 €5 820 €3 986 €3 712 €--3 884 €
59 723 €5 692 €3 858 €4 031 €---
69 917 €5 560 €3 726 €4 358 €---
710 116 €5 423 €3 589 €4 693 €---
810 318 €5 281 €3 447 €5 037 €---
910 524 €5 134 €3 301 €5 390 €---
1010 735 €4 983 €3 149 €5 752 €---
1110 950 €4 826 €2 992 €6 124 €---
1211 169 €4 664 €2 830 €6 505 €---
1311 392 €4 496 €2 663 €6 896 €---
1411 620 €4 323 €2 489 €7 297 €---
1511 852 €4 143 €2 310 €7 709 €---
1612 089 €3 958 €2 124 €8 131 €---
1712 331 €3 766 €1 932 €8 565 €---
1812 578 €3 567 €1 734 €9 010 €---
1912 829 €3 362 €1 528 €9 467 €---
2013 086 €3 150 €1 316 €9 936 €---
2113 348 €2 930 €1 096 €10 418 €---
2213 614 €2 703 €869 €10 912 €---
2313 887 €2 468 €634 €11 419 €---
2414 165 €2 224 €391 €11 940 €---
2514 448 €1 973 €139 €12 475 €---
TOTAL287 712 €146 931 €62 791 €140 782 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 782 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 886 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 886 €-6 420 €+8 306 €
2+1 886 €0 €+1 886 €
3+1 886 €0 €+1 886 €
4+1 886 €0 €+1 886 €
5+1 886 €+44 €+1 842 €
6+1 886 €+1 307 €+579 €
7+1 886 €+1 408 €+478 €
8+1 886 €+1 511 €+375 €
9+1 886 €+1 617 €+269 €
10+1 886 €+1 726 €+160 €
11+1 886 €+1 837 €+49 €
12+1 886 €+1 951 €-65 €
13+1 886 €+2 069 €-183 €
14+1 886 €+2 189 €-303 €
15+1 886 €+2 313 €-427 €
16+1 886 €+2 439 €-553 €
17+1 886 €+2 570 €-684 €
18+1 886 €+2 703 €-817 €
19+1 886 €+2 840 €-954 €
20+1 886 €+2 981 €-1 095 €
21+1 886 €+3 125 €-1 239 €
22+1 886 €+3 274 €-1 388 €
23+1 886 €+3 426 €-1 540 €
24+1 886 €+3 582 €-1 696 €
25+1 886 €+3 742 €-1 856 €
Total+47 150 €+42 235 €+4 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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