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🏡 Maison 215 m² – 8 pièces – Vue Pyrénées – Castel-Sarrazin – Fort potentiel

Bien expiré
VilleCastel-Sarrazin (40)
Surface215m²
Coût Total254 650€
Loyer Annuel22 092€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+323€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 150 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 697,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre : grande maison de 215 m² située dans un hameau calme de Castel-Sarrazin, avec une belle vue dégagée sur les Pyrénées. Parfaite pour un projet familial, un investissement locatif ou une activité de chambres d’hôtes.

✔️ Deux logements indépendants (possibilité de réunir) 🔸 Logement Est – env. 145 m² • Grand séjour lumineux • Cuisine séparée • 1 chambre en RDC + WC + cellier • À l’étage : 3 chambres, salle de bains/WC • Combles aménageables (gros potentiel) 🔸 Logement Ouest – env. 70 m² • Plain-pied • Séjour avec cuisine • 2 chambres • Salle d’eau/WC ✔️ Extérieurs et atouts

• Terrain 1 233 m² • Terrasse couverte • Cour fermée • Jardin arboré • Environnement très calme • Vue montagne • DPE : D / GES : A Maison offrant beaucoup de possibilités et un cadre de vie agréable. 📞 Contactez-moi pour organiser une visite !

Ville : Castel-Sarrazin
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40330
Coordonnées : 43.628620, -0.783170
Total : 254 650€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 92 650€
Valeur du bien : 242 650€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1841€/mois
Loyer annuel estimé : 22092€/an
Fourchette totale : 1411€ - 2402€/mois
Fourchette annuelle : 16935€ - 28819€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 11.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 257,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :76,40€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 333,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 495,78€
Coût de l'assurance :22 918,50€
Taxe foncière : 2 209,18€/an
Soit par mois : 184,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 840,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 517,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :323,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme D

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 215 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 650 €(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:11 250€
    Isolation combles perdus: 215 m² × 50€/m² = 10750€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:24 300€
    Fenêtres double vitrage PVC: 27 fenêtres × 900€/fenêtre = 24300€ (installation incluse)
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres (60 m²): 60 m² × 160€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Castel-Sarrazin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 092 €/an
Calcul : 1 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 472 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 650 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 917 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 209 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 248 €
Revenus locatifs : +22 092 €
Charges déductibles : -104 248 €
Résultat foncier Année 1 : -82 156 €(Déficit de 82 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 598 €/an
Revenus locatifs : +22 092 €
Charges déductibles : -11 598 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60756.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 092 €104 256 €8 480 €-82 164 €21 400 €60 764 €60 764 €
222 534 €11 380 €8 254 €11 154 €--49 611 €
322 984 €11 146 €8 020 €11 838 €--37 773 €
423 444 €10 905 €7 779 €12 540 €--25 233 €
523 913 €10 654 €7 528 €13 258 €--11 975 €
624 391 €10 396 €7 270 €13 995 €---
724 879 €10 128 €7 002 €14 751 €---
825 377 €9 852 €6 726 €15 525 €---
925 884 €9 565 €6 440 €16 319 €---
1026 402 €9 270 €6 144 €17 132 €---
1126 930 €8 963 €5 838 €17 966 €---
1227 468 €8 647 €5 521 €18 821 €---
1328 018 €8 320 €5 194 €19 698 €---
1428 578 €7 981 €4 855 €20 597 €---
1529 150 €7 631 €4 505 €21 519 €---
1629 733 €7 269 €4 143 €22 464 €---
1730 327 €6 894 €3 768 €23 433 €---
1830 934 €6 507 €3 381 €24 427 €---
1931 553 €6 106 €2 980 €25 446 €---
2032 184 €5 692 €2 566 €26 492 €---
2132 827 €5 263 €2 138 €27 564 €---
2233 484 €4 820 €1 694 €28 664 €---
2334 154 €4 362 €1 236 €29 792 €---
2434 837 €3 888 €762 €30 949 €---
2535 533 €3 398 €272 €32 136 €---
TOTAL707 608 €293 294 €122 496 €414 314 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 414 314 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 639 €-6 420 €+11 059 €
2+4 639 €0 €+4 639 €
3+4 639 €0 €+4 639 €
4+4 639 €0 €+4 639 €
5+4 639 €0 €+4 639 €
6+4 639 €+606 €+4 033 €
7+4 639 €+4 425 €+214 €
8+4 639 €+4 657 €-18 €
9+4 639 €+4 896 €-257 €
10+4 639 €+5 140 €-501 €
11+4 639 €+5 390 €-751 €
12+4 639 €+5 646 €-1 007 €
13+4 639 €+5 909 €-1 270 €
14+4 639 €+6 179 €-1 540 €
15+4 639 €+6 456 €-1 817 €
16+4 639 €+6 739 €-2 100 €
17+4 639 €+7 030 €-2 391 €
18+4 639 €+7 328 €-2 689 €
19+4 639 €+7 634 €-2 995 €
20+4 639 €+7 947 €-3 308 €
21+4 639 €+8 269 €-3 630 €
22+4 639 €+8 599 €-3 960 €
23+4 639 €+8 937 €-4 298 €
24+4 639 €+9 285 €-4 646 €
25+4 639 €+9 641 €-5 002 €
Total+115 975 €+124 294 €+-8 319 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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