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Bel appartement T5 Evreux centre proche gare sncf

VilleÉvreux (27)
Surface99
Coût Total179 580
Loyer Annuel12 996
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+32
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 159 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 606,06 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Bonjour, Je vends un bel appartement T5 de 99 m2 à Evreux centre ville, au premier étage avec ascenseur, proche de la gare SNCF et des commerces. On y découvre une large entrée avec rangements, puis une grande salle de 30 m2, avec de grandes baies isolantes lumineuses avec volets roulants électriques qui donnent sur un long balcon refait à neuf avec store banne électrique. Une cuisine aménagée équipée séparée avec électroménager et chaudière gaz murale à condensation pour chauffage et production d’eau chaude, un cellier, une chambre avec un beau dressing, une chambre enfant et une dernière chambre, toutes avec volets roulants électriques et fenêtres isolantes à rupture de pont thermique. Puis une salle de bains avec douche et wc séparé. Au sous sol et d'accès facile, on trouve une cave de 12 m2. Le logement est chauffé au gaz avec chaudière basse consommation éco. Diagnostic effectué en octobre 2022. Pour toute question ou prise de rendez vous pour visiter, appelez Alain

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.004960, 1.113400
Total : 179 580
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 7 860
Valeur du bien : 166 860
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1083€/mois
Loyer annuel estimé : 12996€/an
Fourchette totale : 891€ - 1316€/mois
Fourchette annuelle : 10694€ - 15793€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 622,08 €/m²
Basé sur :162 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :160 586
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-1 586 (-1.0%)
Marge achat-revente :-18 994€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :875,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :67,34€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 942,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 956,74
Coût de l'assurance :20 202,75
Taxe foncière : 1 299,56€/an
Soit par mois : 108,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 082,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 050,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, la chaudière gaz murale à condensation est conforme et en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Chaudière basse consommation éco déjà installée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien équipée mais légère mise à jour recommandée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage et peinture.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation recommandée pour moderniser l'espace.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - chambre avec parquet et murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et rafraîchissement du sol.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, rafraîchissement recommandé pour maintenir l'attrait.
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique si nécessaire.
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 860(79 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Remplacement système: 1 système × 0€ = 0€ (aucune action nécessaire, chaudière conforme)
  • Cuisine:600
    Peinture des murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Mise à jour robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (remplacement éléments sanitaires, carrelage et peinture inclus, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:960
    Rafraîchissement parquet: 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture murs: 12 m² × 20€/m² = 240€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les coûts précédents)
  • Salon:1 800
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Rafraîchissement sol: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les coûts précédents)
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (vérification et mise à jour inclus, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 083 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 996 €/an
Calcul : 1 083 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 761 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 580 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 808 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 728
Revenus locatifs : +12 996
Charges déductibles : -15 728
Résultat foncier Année 1 : -2 733(Déficit de 2 733 €)
Imputable sur revenu global : 2 733
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 868 €/an
Revenus locatifs : +12 996
Charges déductibles : -7 868
Résultat foncier Années 2+ : 5 127 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 99615 7345 766-2 7382 738 €--
213 2567 7185 6105 538---
313 5217 5565 4495 964---
413 7917 3905 2826 401---
514 0677 2175 1106 849---
614 3487 0404 9327 309---
714 6356 8564 7487 779---
814 9286 6664 5588 262---
915 2266 4704 3628 756---
1015 5316 2684 1609 263---
1115 8426 0583 9519 783---
1216 1585 8423 73510 316---
1316 4825 6193 51110 863---
1416 8115 3883 28111 423---
1517 1475 1503 04211 997---
1617 4904 9042 79612 586---
1717 8404 6502 54213 190---
1818 1974 3872 28013 810---
1918 5614 1162 00814 445---
2018 9323 8361 72815 096---
2119 3113 5471 43915 764---
2219 6973 2481 14016 449---
2320 0912 93983117 152---
2420 4932 62051217 873---
2520 9032 29018318 612---
TOTAL416 253143 50982 957272 7452 738Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 821
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 272 745
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 996 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 729-821+3 550
2+2 729+1 661+1 068
3+2 729+1 789+940
4+2 729+1 920+809
5+2 729+2 055+674
6+2 729+2 193+536
7+2 729+2 334+395
8+2 729+2 479+250
9+2 729+2 627+102
10+2 729+2 779-50
11+2 729+2 935-206
12+2 729+3 095-366
13+2 729+3 259-530
14+2 729+3 427-698
15+2 729+3 599-870
16+2 729+3 776-1 047
17+2 729+3 957-1 228
18+2 729+4 143-1 414
19+2 729+4 333-1 604
20+2 729+4 529-1 800
21+2 729+4 729-2 000
22+2 729+4 935-2 206
23+2 729+5 146-2 417
24+2 729+5 362-2 633
25+2 729+5 584-2 855
Total+68 225+81 823+-13 598
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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