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Détails du bien

Bien expiré
VilleHomécourt (54)
Surface500m²
Coût Total433 200€
Loyer Annuel65 769€
Rentabilité15.18%
Cashflow/mois+2 659€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 390 000 €
Surface : 500 m²
Prix au m² : 780 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Homécourt
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54310
Total : 433 200€
Prix d'acquisition : 390 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 402 000€
Frais de notaire : 31 200€
Coût estimé : 31 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 500m²
Loyer prédit : 10.96€/m²/mois
Fourchette : 8.77€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 5481€/mois
Loyer annuel estimé : 65769€/an
Fourchette totale : 4387€ - 6847€/mois
Fourchette annuelle : 52642€ - 82170€/an
Rentabilité brute :15.18%
Fourchette de rentabilité :12.15% - 18.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :934,21 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :467 105 €
Prix d'achat :390 000 €
Décote à l'achat :-77 105€ (-16.5%)
Marge achat-revente :33 905€ (7.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :433 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 111,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :162,45€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 2 273,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :200 116,17€
Coût de l'assurance :48 735,00€
Taxe foncière : 6 576,94€/an
Soit par mois : 548,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 480,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 821,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 659,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 62 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 500 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 500 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les chambres
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Rafraîchissement avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: environ 30 m² (estimé pour un salon standard)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(24 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 481 €/mois
Revenus locatifs annuels : 65 769 €/an
Calcul : 5 481 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 896 €/an
Base de calcul : Emprunt de 433 200 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 949 €/an
Calcul : 162 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 422 €
Revenus locatifs : +65 769 €
Charges déductibles : -34 422 €
Résultat foncier Année 1 : 31 347 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 422 €/an
Revenus locatifs : +65 769 €
Charges déductibles : -22 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 43 347 €/an
Prix d'achat du bien : 390 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 253 500 €(65% de 390 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 218 €/an
Calcul : 253 500 € × 3,636% = 9 218 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
165 769 €34 436 €13 910 €31 333 €---
267 085 €22 059 €13 533 €45 025 €---
368 426 €21 670 €13 144 €46 756 €---
469 795 €21 268 €12 742 €48 527 €---
571 191 €20 853 €12 326 €50 338 €---
672 615 €20 424 €11 897 €52 191 €---
774 067 €19 980 €11 454 €54 087 €---
875 548 €19 523 €10 996 €56 026 €---
977 059 €19 050 €10 523 €58 010 €---
1078 600 €18 561 €10 035 €60 039 €---
1180 173 €18 056 €9 530 €62 116 €---
1281 776 €17 535 €9 009 €64 241 €---
1383 411 €16 997 €8 470 €66 415 €---
1485 080 €16 440 €7 914 €68 639 €---
1586 781 €15 866 €7 339 €70 916 €---
1688 517 €15 272 €6 746 €73 245 €---
1790 287 €14 659 €6 133 €75 628 €---
1892 093 €14 026 €5 499 €78 067 €---
1993 935 €13 371 €4 845 €80 564 €---
2095 814 €12 696 €4 169 €83 118 €---
2197 730 €11 997 €3 471 €85 732 €---
2299 684 €11 276 €2 750 €88 408 €---
23101 678 €10 531 €2 005 €91 147 €---
24103 712 €9 762 €1 235 €93 950 €---
25105 786 €8 967 €440 €96 819 €---
TOTAL2 106 613 €425 275 €200 116 €1 681 338 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 681 338 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 65 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 812 €+9 400 €+4 412 €
2+13 812 €+13 508 €+304 €
3+13 812 €+14 027 €-215 €
4+13 812 €+14 558 €-746 €
5+13 812 €+15 101 €-1 289 €
6+13 812 €+15 657 €-1 845 €
7+13 812 €+16 226 €-2 414 €
8+13 812 €+16 808 €-2 996 €
9+13 812 €+17 403 €-3 591 €
10+13 812 €+18 012 €-4 200 €
11+13 812 €+18 635 €-4 823 €
12+13 812 €+19 272 €-5 460 €
13+13 812 €+19 924 €-6 112 €
14+13 812 €+20 592 €-6 780 €
15+13 812 €+21 275 €-7 463 €
16+13 812 €+21 973 €-8 161 €
17+13 812 €+22 688 €-8 876 €
18+13 812 €+23 420 €-9 608 €
19+13 812 €+24 169 €-10 357 €
20+13 812 €+24 935 €-11 123 €
21+13 812 €+25 720 €-11 908 €
22+13 812 €+26 522 €-12 710 €
23+13 812 €+27 344 €-13 532 €
24+13 812 €+28 185 €-14 373 €
25+13 812 €+29 046 €-15 234 €
Total+345 300 €+504 401 €+-159 101 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 85 jours
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