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Maison 6 pièces 164 m²

VilleChâtre-Langlin (36)
Surface164
Coût Total154 648
Loyer Annuel12 160
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+93
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 542,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ancien presbytère

À découvrir dans un charmant petit village à proximité de Saint-Benoît-du-Sault, cette maison d'habitation pleine de potentiel séduira les amateurs de calme et d'authenticité

Cette propriété à rénover comprend au rez-de-chaussée, une agréable pièce de vie avec cheminée, idéale pour des moments conviviaux, ainsi que deux chambres, un hall d'entrée, un couloir, une salle d'eau avec WC séparés.

L'étage se compose d'un couloir desservant deux chambres supplémentaires, d'un dégagement menant à une autre chambre ainsi qu'à une salle d'eau avec WC sanibroyeur (travaux à prévoir suite à une fuite au niveau de la douche).

Un grenier au-dessus offre un espace de stockage complémentaire ou un potentiel d'aménagement selon vos envies.

Les dépendances viennent compléter l'ensemble : grange attenante, cellier, bûcher et petit toit attenant.

Cette propriété offre de belles possibilités pour une résidence principale ou une maison de campagne. Référence agence : 9121 Référence annonce : SD6H-37I-9OQ Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 81 000 €

Ville : Châtre-Langlin
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36170
Coordonnées : 46.408060, 1.390335
Total : 154 648
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 58 528
Valeur du bien : 147 528
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1013€/mois
Loyer annuel estimé : 12160€/an
Fourchette totale : 789€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 9474€ - 15609€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :616,67 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 134
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-12 134 (-12.0%)
Marge achat-revente :-53 514€ (-52.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 648
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 819,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 613,30
Coût de l'assurance :13 531,70
Taxe foncière : 1 216,02€/an
Soit par mois : 101,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 013,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 920,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant des travaux suite à une fuite
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 528(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 928
    Isolation combles: 164 m² × 67€/m² = 10928€, Main d'œuvre: 52€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine = 8000€ (installation incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 400
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 1440€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtre-Langlin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 160 €/an
Calcul : 1 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 345 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 648 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 216 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 528
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 630
Revenus locatifs : +12 160
Charges déductibles : -65 630
Résultat foncier Année 1 : -53 470(Déficit de 53 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 070
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 102 €/an
Revenus locatifs : +12 160
Charges déductibles : -7 102
Résultat foncier Années 2+ : 5 058 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32069.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 16065 6355 350-53 47521 400 €32 075 €32 075 €
212 4036 9675 2105 436--26 638 €
312 6526 8225 0655 830--20 809 €
412 9056 6724 9146 233--14 576 €
513 1636 5164 7596 647--7 929 €
613 4266 3554 5977 071--858 €
713 6946 1884 4317 507---
813 9686 0154 2587 953---
914 2485 8364 0798 412---
1014 5335 6513 8938 882---
1114 8235 4593 7019 365---
1215 1205 2603 5039 860---
1315 4225 0543 29710 368---
1415 7314 8413 08410 890---
1516 0454 6202 86311 425---
1616 3664 3912 63411 975---
1716 6934 1552 39712 539---
1817 0273 9102 15213 118---
1917 3683 6561 89813 712---
2017 7153 3931 63514 322---
2118 0693 1201 36314 949---
2218 4312 8391 08115 592---
2318 7992 54778916 253---
2419 1752 24448716 931---
2519 5591 93117417 628---
TOTAL389 496180 07477 613209 42321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 423
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 554 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 554-6 420+8 974
2+2 5540+2 554
3+2 5540+2 554
4+2 5540+2 554
5+2 5540+2 554
6+2 5540+2 554
7+2 554+1 995+559
8+2 554+2 386+168
9+2 554+2 524+30
10+2 554+2 665-111
11+2 554+2 809-255
12+2 554+2 958-404
13+2 554+3 110-556
14+2 554+3 267-713
15+2 554+3 428-874
16+2 554+3 592-1 038
17+2 554+3 762-1 208
18+2 554+3 935-1 381
19+2 554+4 114-1 560
20+2 554+4 297-1 743
21+2 554+4 485-1 931
22+2 554+4 678-2 124
23+2 554+4 876-2 322
24+2 554+5 079-2 525
25+2 554+5 288-2 734
Total+63 850+62 827+1 023
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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