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Appartement à vendre

VilleGrasse (06)
Surface133.5
Coût Total326 620
Loyer Annuel23 259
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+9
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 133.5 m²
Prix au m² : 2 239,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 2 salles de bain, Cuisine ouverte, Salon (total 58,4 m²), 2 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, calme, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Situé dans un secteur calme et recherché de Grasse, à proximité des commodités, découvrez ce beau 3 pièces en rez-de-chaussée d’une superficie de 133,49 m² habitables, offrant des volumes rares et un cadre de vie très agréable.

Il se compose d’un vaste séjour lumineux avec cuisine ouverte, offrant un accès direct à un extérieur de 51 m² comprenant terrasse bois et jardin.

Côté nuit, vous trouverez 2 chambres, dont une avec sa salle d’eau privative avec baignoire, ainsi qu’une seconde salle d’eau également équipée d’une baignoire.

Un bien rare par sa surface et son extérieur, idéal pour une résidence principale comme pour un pied-à-terre.

Possibilité d'acheter un garage pour 30 000 € de plus.

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.667424, 6.936404
Total : 326 620
Prix d'acquisition : 299 000
Travaux : 3 700
Valeur du bien : 302 700
Frais de notaire : 23 920
Coût estimé : 23 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133.5
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1938€/mois
Loyer annuel estimé : 23259€/an
Fourchette totale : 1487€ - 2527€/mois
Fourchette annuelle : 17842€ - 30321€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 336,31 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :445 397
Prix d'achat :299 000
Décote à l'achat :-146 397 (-32.9%)
Marge achat-revente :118 777€ (26.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :326 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 640,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :95,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 735,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 498,96
Coût de l'assurance :28 579,25
Taxe foncière : 2 325,89€/an
Soit par mois : 193,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 938,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 929,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et retouche des finitions si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et retouche des finitions si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et retouche des finitions si nécessaire dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et retouche des finitions si nécessaire
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 700(28 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:600
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000
    Peinture murs: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 500
    Peinture murs: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:600
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE D. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 259 €/an
Calcul : 1 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 386 €/an
Base de calcul : Emprunt de 326 620 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 143 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 326 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 555
Revenus locatifs : +23 259
Charges déductibles : -18 555
Résultat foncier Année 1 : 4 704

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 855 €/an
Revenus locatifs : +23 259
Charges déductibles : -14 855
Résultat foncier Années 2+ : 8 404 €/an
Prix d'achat du bien : 299 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 25918 56511 3964 693---
223 72414 56811 0999 156---
324 19914 26010 7919 938---
424 68313 94110 47210 741---
525 17613 61110 14111 566---
625 68013 2689 79912 412---
726 19312 9139 44413 280---
826 71712 5469 07714 171---
927 25112 1668 69615 086---
1027 79711 7718 30216 025---
1128 35211 3637 89416 990---
1228 91910 9407 47117 980---
1329 49810 5027 03318 996---
1430 08810 0486 57920 040---
1530 6909 5786 10921 112---
1631 3039 0915 62122 213---
1731 9298 5865 11723 343---
1832 5688 0634 59424 505---
1933 2197 5224 05325 697---
2033 8846 9613 49226 923---
2134 5616 3802 91128 181---
2235 2535 7782 30929 474---
2335 9585 1551 68630 803---
2436 6774 5091 04032 168---
2537 4103 84037133 570---
TOTAL744 989255 925165 499489 0630Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 489 063
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 259 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 884+1 408+3 476
2+4 884+2 747+2 137
3+4 884+2 982+1 902
4+4 884+3 222+1 662
5+4 884+3 470+1 414
6+4 884+3 723+1 161
7+4 884+3 984+900
8+4 884+4 251+633
9+4 884+4 526+358
10+4 884+4 808+76
11+4 884+5 097-213
12+4 884+5 394-510
13+4 884+5 699-815
14+4 884+6 012-1 128
15+4 884+6 334-1 450
16+4 884+6 664-1 780
17+4 884+7 003-2 119
18+4 884+7 351-2 467
19+4 884+7 709-2 825
20+4 884+8 077-3 193
21+4 884+8 454-3 570
22+4 884+8 842-3 958
23+4 884+9 241-4 357
24+4 884+9 650-4 766
25+4 884+10 071-5 187
Total+122 100+146 719+-24 619
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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