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Appartement Meru 2 pièce(s) 36 m2

VilleMéru (60)
Surface36m²
Coût Total108 252€
Loyer Annuel7 364€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 69 900 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 1 941,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 36 m², 2 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Uniquement Chez Stephane Plaza: Special Investisseur Vendu Loue Centre ville de Méru, idéalement situé, ce joli appartement de Type F2, vous offre une pièce de vie Lumineuse, une salle d'eau avec wc, et une chambre avec placard. Un Atout Majeur: Un garage!! A Decouvrir Rapidement Copropriété de 14 lots - dont 6 lots habitation.().

Ville : Méru
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60110
Coordonnées : 49.237711, 2.152628
Total : 108 252€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 32 760€
Valeur du bien : 102 660€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 17.05€/m²/mois
Fourchette : 14.18€ - 20.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 614€/mois
Loyer annuel estimé : 7364€/an
Fourchette totale : 511€ - 738€/mois
Fourchette annuelle : 6128€ - 8850€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 299,1 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :82 767 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :-12 867€ (-15.5%)
Marge achat-revente :-25 485€ (-30.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 252€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 575,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 851,49€
Coût de l'assurance :9 472,05€
Taxe foncière : 736,41€/an
Soit par mois : 61,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 613,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 760 €(910 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Parquet:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Méru (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 364 €/an
Calcul : 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 252 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 736 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 649 €
Revenus locatifs : +7 364 €
Charges déductibles : -37 649 €
Résultat foncier Année 1 : -30 285 €(Déficit de 30 285 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 885 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 889 €/an
Revenus locatifs : +7 364 €
Charges déductibles : -4 889 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 475 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8884.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 364 €37 652 €3 777 €-30 288 €21 400 €8 888 €8 888 €
27 511 €4 794 €3 679 €2 718 €--6 171 €
37 662 €4 692 €3 576 €2 970 €--3 201 €
47 815 €4 586 €3 471 €3 229 €---
57 971 €4 476 €3 361 €3 495 €---
68 131 €4 363 €3 248 €3 768 €---
78 293 €4 245 €3 130 €4 048 €---
88 459 €4 124 €3 008 €4 335 €---
98 628 €3 998 €2 882 €4 631 €---
108 801 €3 867 €2 752 €4 934 €---
118 977 €3 732 €2 616 €5 245 €---
129 156 €3 591 €2 476 €5 565 €---
139 339 €3 446 €2 331 €5 893 €---
149 526 €3 296 €2 180 €6 231 €---
159 717 €3 140 €2 025 €6 577 €---
169 911 €2 978 €1 863 €6 933 €---
1710 109 €2 811 €1 696 €7 298 €---
1810 312 €2 638 €1 523 €7 674 €---
1910 518 €2 459 €1 343 €8 059 €---
2010 728 €2 273 €1 157 €8 455 €---
2110 943 €2 080 €965 €8 863 €---
2211 162 €1 881 €765 €9 281 €---
2311 385 €1 674 €559 €9 711 €---
2411 612 €1 460 €345 €10 152 €---
2511 845 €1 238 €123 €10 606 €---
TOTAL235 875 €115 494 €54 851 €120 381 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 381 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 364 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 546 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 546 €-6 420 €+7 966 €
2+1 546 €0 €+1 546 €
3+1 546 €0 €+1 546 €
4+1 546 €+8 €+1 538 €
5+1 546 €+1 048 €+498 €
6+1 546 €+1 130 €+416 €
7+1 546 €+1 214 €+332 €
8+1 546 €+1 301 €+245 €
9+1 546 €+1 389 €+157 €
10+1 546 €+1 480 €+66 €
11+1 546 €+1 574 €-28 €
12+1 546 €+1 670 €-124 €
13+1 546 €+1 768 €-222 €
14+1 546 €+1 869 €-323 €
15+1 546 €+1 973 €-427 €
16+1 546 €+2 080 €-534 €
17+1 546 €+2 189 €-643 €
18+1 546 €+2 302 €-756 €
19+1 546 €+2 418 €-872 €
20+1 546 €+2 537 €-991 €
21+1 546 €+2 659 €-1 113 €
22+1 546 €+2 784 €-1 238 €
23+1 546 €+2 913 €-1 367 €
24+1 546 €+3 046 €-1 500 €
25+1 546 €+3 182 €-1 636 €
Total+38 650 €+36 114 €+2 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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