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Appartement à vendre

VilleMuret (31)
Surface93m²
Coût Total155 420€
Loyer Annuel11 790€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 494,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 3 chambres, calme, Pas de cave, Non meublé

Muret : T4 de 93 m², 3 ch. (poss. 4), cuisine indépendante avec arrière-cuisine. Sols en bon état, peinture à rafraîchir. Résidence calme, bon rapport qualité/prix. À visiter sans attendre !

Ville : Muret
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31600
Coordonnées : 43.445966, 1.320220
Total : 155 420€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 5 300€
Valeur du bien : 144 300€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 10.56€/m²/mois
Fourchette : 8.77€ - 12.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 983€/mois
Loyer annuel estimé : 11790€/an
Fourchette totale : 815€ - 1184€/mois
Fourchette annuelle : 9782€ - 14211€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 421,88 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 235 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-86 235€ (-38.3%)
Marge achat-revente :69 815€ (31.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :769,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 815,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 507,61€
Coût de l'assurance :13 599,25€
Taxe foncière : 1 179,03€/an
Soit par mois : 98,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 982,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 913,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires dans la salle de bain.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 300 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture murs et plafond salle de bain: 15 m² × 40€/m² = 600€, Vérification éléments sanitaires: 700€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 700€
    Peinture murs et plafond 3 chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:700€
    Peinture murs et plafond salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
  • Cuisine - Rafraîchissement:500€
    Peinture murs et plafond cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Muret (pas d'ajustement régional car dans une zone urbaine). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 983 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 790 €/an
Calcul : 983 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 179 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 240 €
Revenus locatifs : +11 790 €
Charges déductibles : -12 240 €
Résultat foncier Année 1 : -450 €(Déficit de 450 €)
Imputable sur revenu global : 450 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 940 €/an
Revenus locatifs : +11 790 €
Charges déductibles : -6 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 850 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 790 €12 245 €5 222 €-455 €455 €--
212 026 €6 806 €5 083 €5 220 €---
312 267 €6 663 €4 940 €5 604 €---
412 512 €6 515 €4 792 €5 997 €---
512 762 €6 361 €4 638 €6 401 €---
613 017 €6 202 €4 479 €6 815 €---
713 278 €6 038 €4 315 €7 240 €---
813 543 €5 868 €4 145 €7 675 €---
913 814 €5 692 €3 969 €8 122 €---
1014 090 €5 510 €3 787 €8 580 €---
1114 372 €5 322 €3 599 €9 050 €---
1214 660 €5 127 €3 404 €9 533 €---
1314 953 €4 926 €3 203 €10 027 €---
1415 252 €4 717 €2 994 €10 535 €---
1515 557 €4 502 €2 779 €11 055 €---
1615 868 €4 279 €2 556 €11 589 €---
1716 186 €4 048 €2 325 €12 138 €---
1816 509 €3 809 €2 086 €12 700 €---
1916 839 €3 562 €1 839 €13 277 €---
2017 176 €3 307 €1 584 €13 869 €---
2117 520 €3 043 €1 320 €14 477 €---
2217 870 €2 769 €1 046 €15 101 €---
2318 228 €2 486 €763 €15 741 €---
2418 592 €2 194 €471 €16 398 €---
2518 964 €1 891 €168 €17 073 €---
TOTAL377 646 €123 883 €75 508 €253 764 €455 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 136 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 764 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 790 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 476 €-136 €+2 612 €
2+2 476 €+1 566 €+910 €
3+2 476 €+1 681 €+795 €
4+2 476 €+1 799 €+677 €
5+2 476 €+1 920 €+556 €
6+2 476 €+2 045 €+431 €
7+2 476 €+2 172 €+304 €
8+2 476 €+2 303 €+173 €
9+2 476 €+2 437 €+39 €
10+2 476 €+2 574 €-98 €
11+2 476 €+2 715 €-239 €
12+2 476 €+2 860 €-384 €
13+2 476 €+3 008 €-532 €
14+2 476 €+3 160 €-684 €
15+2 476 €+3 317 €-841 €
16+2 476 €+3 477 €-1 001 €
17+2 476 €+3 641 €-1 165 €
18+2 476 €+3 810 €-1 334 €
19+2 476 €+3 983 €-1 507 €
20+2 476 €+4 161 €-1 685 €
21+2 476 €+4 343 €-1 867 €
22+2 476 €+4 530 €-2 054 €
23+2 476 €+4 722 €-2 246 €
24+2 476 €+4 920 €-2 444 €
25+2 476 €+5 122 €-2 646 €
Total+61 900 €+76 129 €+-14 229 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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