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GRANDE MAISON DE VILLAGE

VilleBelvis (11)
Surface160
Coût Total196 160
Loyer Annuel11 608
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-145
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 875 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2

Découvrez cette spacieuse maison de village, vendue entièrement meublée, idéale pour accueillir une grande famille ou pour profiter d'un pied-à-terre convivial au coeur de BELVIS. La maison se compose de deux grandes pièces à vivre lumineuses, d'une cuisine ouverte équipée, de trois chambres confortables, d'un espace nuit supplémentaire ainsi que d'une spacieuse mezzanine offrant de multiples possibilités d'aménagement. Deux salles d'eau/de bains avec WC assurent un confort optimal pour toute la famille. Vous apprécierez également le garage, la terrasse et le balcon pour profiter des beaux jours. Côté confort, la maison dispose d'un poêle à bois et d'un poêle à gaz, de fenêtres double vitrage, d'une isolation performante par laine de verre, d'une toiture récemment nettoyée et du tout à l'égout. Cette maison allie charme, espace et prestations de qualité. Une opportunité rare à visiter sans tarder !

  • Agent commercial indépendant Marie-Pierre MANDRAU - R.S.A.C. Carcassonne 847 543 097 - Belvis est un charmant village situé dans le département de l'Aude, en région Occitanie, au coeur du Pays de Sault. Perché à environ 900 mètres d'altitude, ce village typique des Pyrénées a su préserver son authenticité et son patrimoine rural. Entouré de paysages vallonnés, de forêts de sapins et de prairies, Belvis offre un cadre de vie paisible, idéal pour les amoureux de la nature et du calme. Le village se distingue par ses ruelles pittoresques, ses maisons en pierre et son église Saint-André, qui témoignent de son histoire médiévale. Belvis bénéficie d'un environnement préservé, propice aux activités de plein air telles que la randonnée, le VTT ou encore la cueillette de champignons en saison. Les alentours de Belvis sont riches en découvertes : à quelques kilomètres, vous trouverez le plateau de Sault, réputé pour ses paysages grandioses et ses villages de caractère comme Roquefeuil ou Espezel. La région est également proche des stations de ski de Camurac et du domaine nordique du Chioula, ainsi que des sites naturels remarquables comme les gorges de la Frau ou le lac de Belcaire. Belvis séduit par son atmosphère conviviale, sa qualité de vie et la beauté de ses panoramas, faisant de ce village un lieu privilégié pour s'installer ou passer des vacances au vert.
  • https://m-m-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Belvis
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11340
Coordonnées : 42.844003, 2.080358
Total : 196 160
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 44 960
Valeur du bien : 184 960
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 8.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 967€/mois
Loyer annuel estimé : 11608€/an
Fourchette totale : 718€ - 1302€/mois
Fourchette annuelle : 8621€ - 15629€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 011,3 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 808
Prix d'achat :140 000
Décote à l'achat :-21 808 (-13.5%)
Marge achat-revente :-34 352€ (-21.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :966,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :49,04€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 015,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 734,07
Coût de l'assurance :14 712,00
Taxe foncière : 1 160,80€/an
Soit par mois : 96,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 967,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), revêtement de sol.
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 - Salon sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électroménager, mise aux normes plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification système
Vérification et entretien du poêle à bois et du poêle à gaz.
Quantité: 1 système de chauffage
Raison: Système de chauffage existant, vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification du tableau électrique et mise à la terre si absente.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour s'assurer qu'il n'y a pas de fuites.
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon état de la plomberie pour éviter des problèmes futurs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 960(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:3 500
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 3500€ = 3500€ (incluant peinture murs et plafonds, électricité, revêtement de sol, main d'œuvre)
  • Chambres:4 560
    Revêtement sol chambres: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€ = 2400€ (parquet flottant)
  • Cuisine:5 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (incluant peinture, vérification électroménager, plomberie, main d'œuvre)
  • Chauffage:300
    Vérification système chauffage: 1 système × 300€ = 300€ (entretien poêle à bois et poêle à gaz)
  • Électricité générale:600
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 600€ = 600€ (vérification tableau et mise à terre, main d'œuvre)
  • Plomberie générale:400
    Vérification plomberie: 1 maison × 400€ = 400€ (vérification tuyauterie et évacuations, main d'œuvre)
  • Total:24 600
    Total des travaux: 6000€ + 3500€ + 2400€ + 5000€ + 300€ + 600€ + 400€ = 18600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belvis (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 300✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 967 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 608 €/an
Calcul : 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 487 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 160 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 196
Revenus locatifs : +11 608
Charges déductibles : -53 196
Résultat foncier Année 1 : -41 589(Déficit de 41 589 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 189
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 236 €/an
Revenus locatifs : +11 608
Charges déductibles : -8 236
Résultat foncier Années 2+ : 3 371 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20188.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 60853 2036 493-41 59521 400 €20 195 €20 195 €
211 8408 0696 3203 771--16 424 €
312 0777 8906 1404 187--12 237 €
412 3187 7045 9554 614--7 622 €
512 5657 5125 7635 053--2 570 €
612 8167 3145 5655 502---
713 0727 1095 3595 964---
813 3346 8965 1476 437---
913 6016 6774 9286 923---
1013 8736 4504 7017 422---
1114 1506 2164 4667 934---
1214 4335 9734 2248 460---
1314 7225 7223 9738 999---
1415 0165 4633 7149 553---
1515 3165 1953 44610 122---
1615 6234 9183 16810 705---
1715 9354 6312 88211 304---
1816 2544 3352 58511 919---
1916 5794 0282 27912 551---
2016 9113 7111 96213 200---
2117 2493 3831 63413 866---
2217 5943 0441 29514 549---
2317 9462 69494515 252---
2418 3052 33258215 973---
2518 6711 95720816 714---
TOTAL371 806182 42693 734189 38021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 380
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 438-6 420+8 858
2+2 4380+2 438
3+2 4380+2 438
4+2 4380+2 438
5+2 4380+2 438
6+2 438+880+1 558
7+2 438+1 789+649
8+2 438+1 931+507
9+2 438+2 077+361
10+2 438+2 227+211
11+2 438+2 380+58
12+2 438+2 538-100
13+2 438+2 700-262
14+2 438+2 866-428
15+2 438+3 036-598
16+2 438+3 212-774
17+2 438+3 391-953
18+2 438+3 576-1 138
19+2 438+3 765-1 327
20+2 438+3 960-1 522
21+2 438+4 160-1 722
22+2 438+4 365-1 927
23+2 438+4 576-2 138
24+2 438+4 792-2 354
25+2 438+5 014-2 576
Total+60 950+56 814+4 136
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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