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Appartement À Vendre

VilleBeaucaire (30)
Surface48m²
Coût Total100 484€
Loyer Annuel7 347€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 54 800 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 141,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre de WC : 1

Situé dans le charmant centre historique de Beaucaire, cet appartement de 48 m² séduira les amoureux de l'ancien avec ses plafonds à la française, ses pierres apparentes et le cachet des bâtiments historiques.

Il se compose d'un agréable espace de vie avec salon et salle à manger ouverts sur la cuisine, d'un coin nuit comprenant une chambre, une salle de bain et des toilettes indépendantes.

À deux pas de toutes les commodités, cet appartement est idéal pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement.

Un bien plein de charme à découvrir sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques https://www.georisques.gouv.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques https://www.georisques.gouv.fr Référence agence : 827 - https://telemaque.orpi.coop/agence/5545/bareme.pdf

Ville : Beaucaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30300
Coordonnées : 43.807981, 4.645857
Total : 100 484€
Prix d'acquisition : 54 800€
Travaux : 41 300€
Valeur du bien : 96 100€
Frais de notaire : 4 384€
Coût estimé : 4 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 12.75€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 16.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 612€/mois
Loyer annuel estimé : 7347€/an
Fourchette totale : 488€ - 769€/mois
Fourchette annuelle : 5852€ - 9224€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 278,57 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 371 €
Prix d'achat :54 800 €
Décote à l'achat :-6 571€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-39 113€ (-63.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 484€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :30,15€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 532,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 106,82€
Coût de l'assurance :9 043,56€
Taxe foncière : 734,67€/an
Soit par mois : 61,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 593,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour de la plomberie et de l'électricité, carrelage des murs et du sol
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 300 €(860 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1400€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 347 €/an
Calcul : 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 484 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 849 €
Revenus locatifs : +7 347 €
Charges déductibles : -45 849 €
Résultat foncier Année 1 : -38 503 €(Déficit de 38 503 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 103 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 549 €/an
Revenus locatifs : +7 347 €
Charges déductibles : -4 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 797 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17102.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 620 €(65% de 54 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 295 €/an
Calcul : 35 620 € × 3,636% = 1 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 347 €45 853 €3 456 €-38 506 €21 400 €17 106 €17 106 €
27 494 €4 462 €3 365 €3 032 €--14 074 €
37 643 €4 368 €3 271 €3 276 €--10 798 €
47 796 €4 270 €3 174 €3 526 €--7 272 €
57 952 €4 170 €3 073 €3 783 €--3 490 €
68 111 €4 065 €2 969 €4 046 €---
78 274 €3 957 €2 861 €4 316 €---
88 439 €3 846 €2 749 €4 594 €---
98 608 €3 730 €2 633 €4 878 €---
108 780 €3 610 €2 513 €5 170 €---
118 956 €3 486 €2 389 €5 470 €---
129 135 €3 357 €2 261 €5 777 €---
139 317 €3 224 €2 128 €6 093 €---
149 504 €3 086 €1 990 €6 417 €---
159 694 €2 944 €1 847 €6 750 €---
169 888 €2 796 €1 700 €7 092 €---
1710 085 €2 643 €1 547 €7 442 €---
1810 287 €2 485 €1 388 €7 802 €---
1910 493 €2 321 €1 225 €8 172 €---
2010 703 €2 151 €1 055 €8 551 €---
2110 917 €1 976 €879 €8 941 €---
2211 135 €1 794 €697 €9 341 €---
2311 358 €1 605 €509 €9 752 €---
2411 585 €1 410 €314 €10 175 €---
2511 817 €1 208 €112 €10 608 €---
TOTAL235 317 €118 817 €50 107 €116 500 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 500 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 543 €-6 420 €+7 963 €
2+1 543 €0 €+1 543 €
3+1 543 €0 €+1 543 €
4+1 543 €0 €+1 543 €
5+1 543 €0 €+1 543 €
6+1 543 €+167 €+1 376 €
7+1 543 €+1 295 €+248 €
8+1 543 €+1 378 €+165 €
9+1 543 €+1 463 €+80 €
10+1 543 €+1 551 €-8 €
11+1 543 €+1 641 €-98 €
12+1 543 €+1 733 €-190 €
13+1 543 €+1 828 €-285 €
14+1 543 €+1 925 €-382 €
15+1 543 €+2 025 €-482 €
16+1 543 €+2 127 €-584 €
17+1 543 €+2 233 €-690 €
18+1 543 €+2 341 €-798 €
19+1 543 €+2 452 €-909 €
20+1 543 €+2 565 €-1 022 €
21+1 543 €+2 682 €-1 139 €
22+1 543 €+2 802 €-1 259 €
23+1 543 €+2 926 €-1 383 €
24+1 543 €+3 052 €-1 509 €
25+1 543 €+3 182 €-1 639 €
Total+38 575 €+34 950 €+3 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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