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Poche de Miramont maison avec un magnifique potentiel

Bien expiré
VilleMiramont-de-Guyenne (47)
Surface360m²
Coût Total241 200€
Loyer Annuel30 418€
Rentabilité12.61%
Cashflow/mois+1 007€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 360 m²
Prix au m² : 583,33 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

EXCLUSIVITE Amateurs de belles demeures et de projets de rénovation, cette maison bourgeoise pleine de charme et de cachet saura vous séduire. Avec son architecture authentique, ses volumes généreux et ses éléments d'époque, elle offre un potentiel exceptionnel pour redonner vie à une propriété de caractère. Elle dispose de 6 chambres, un bel espace salon, un espace salle à manger,un salle de bain, une salle d'eau et 2 wc . Elle est implantée sur 1,5 hectares de parc arboré et dans un environnement paisible et verdoyant . Un bien rare destiné aux amoureux d'authenticité et de tranquilité . A découvrir sans tarder Ref 4428 Contactez l'agence Ducos Immobilier Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.ducos-immobilier.com/honoraires

Ville : Miramont-de-Guyenne
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47800
Coordonnées : 44.584001, 0.387892
Total : 241 200€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 14 400€
Valeur du bien : 224 400€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 360m²
Loyer prédit : 7.04€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 8.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 2535€/mois
Loyer annuel estimé : 30418€/an
Fourchette totale : 2004€ - 3207€/mois
Fourchette annuelle : 24045€ - 38480€/an
Rentabilité brute :12.61%
Fourchette de rentabilité :9.97% - 15.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :70,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 273,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 888,03€
Coût de l'assurance :21 105,00€
Taxe foncière : 3 041,81€/an
Soit par mois : 253,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 534,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 527,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 007,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 360 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimé, environ 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 400 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:14 400€
    Isolation combles: 360 m² × 40€/m² = 14400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 418 €/an
Calcul : 2 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 264 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 200 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 844 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 042 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 550 €
Revenus locatifs : +30 418 €
Charges déductibles : -26 550 €
Résultat foncier Année 1 : 3 868 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 150 €/an
Revenus locatifs : +30 418 €
Charges déductibles : -12 150 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 268 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 418 €26 558 €8 272 €3 860 €---
231 026 €11 941 €8 055 €19 086 €---
331 647 €11 715 €7 829 €19 932 €---
432 280 €11 482 €7 596 €20 798 €---
532 926 €11 241 €7 355 €21 685 €---
633 584 €10 991 €7 105 €22 593 €---
734 256 €10 732 €6 846 €23 524 €---
834 941 €10 464 €6 578 €24 477 €---
935 640 €10 187 €6 301 €25 453 €---
1036 352 €9 900 €6 014 €26 453 €---
1137 079 €9 602 €5 716 €27 477 €---
1237 821 €9 295 €5 409 €28 526 €---
1338 578 €8 976 €5 090 €29 601 €---
1439 349 €8 646 €4 760 €30 703 €---
1540 136 €8 305 €4 419 €31 831 €---
1640 939 €7 952 €4 066 €32 987 €---
1741 758 €7 586 €3 700 €34 172 €---
1842 593 €7 207 €3 321 €35 386 €---
1943 445 €6 815 €2 929 €36 630 €---
2044 313 €6 409 €2 523 €37 905 €---
2145 200 €5 989 €2 103 €39 211 €---
2246 104 €5 553 €1 667 €40 550 €---
2347 026 €5 103 €1 217 €41 923 €---
2447 966 €4 637 €751 €43 330 €---
2548 926 €4 154 €268 €44 772 €---
TOTAL974 301 €231 438 €119 888 €742 862 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 742 862 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 418 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 388 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 388 €+1 158 €+5 230 €
2+6 388 €+5 726 €+662 €
3+6 388 €+5 980 €+408 €
4+6 388 €+6 239 €+149 €
5+6 388 €+6 505 €-117 €
6+6 388 €+6 778 €-390 €
7+6 388 €+7 057 €-669 €
8+6 388 €+7 343 €-955 €
9+6 388 €+7 636 €-1 248 €
10+6 388 €+7 936 €-1 548 €
11+6 388 €+8 243 €-1 855 €
12+6 388 €+8 558 €-2 170 €
13+6 388 €+8 880 €-2 492 €
14+6 388 €+9 211 €-2 823 €
15+6 388 €+9 549 €-3 161 €
16+6 388 €+9 896 €-3 508 €
17+6 388 €+10 252 €-3 864 €
18+6 388 €+10 616 €-4 228 €
19+6 388 €+10 989 €-4 601 €
20+6 388 €+11 371 €-4 983 €
21+6 388 €+11 763 €-5 375 €
22+6 388 €+12 165 €-5 777 €
23+6 388 €+12 577 €-6 189 €
24+6 388 €+12 999 €-6 611 €
25+6 388 €+13 432 €-7 044 €
Total+159 700 €+222 859 €+-63 159 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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