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vente - appartement

VilleAblis, Allainville aux bois, Boinville-le-gaillard, Orsonville, Paray-douaville, Prunay-en-yvelines, Saint-martin-de-bréthencourt (78)
Surface78m²
Coût Total215 060€
Loyer Annuel15 806€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 2 115,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Interphone, Cave, Parking, Salle de bain

Proche d'Ablis, en plein centre, dans une ville dynamique du 28, à deux pas de toutes les commodités, découvrez ce bel appartement T3 de 80 m² situé dans une résidence sécurisée.

Il se compose d'une entrée avec couloir desservant une cuisine aménagée, une pièce de vie lumineuse, 2 chambres

confortables, une salle de bain et une grande buanderie très pratique pour le rangement et le quotidien.

En extérieur, un balcon de 2m², une cave et une place de parking privative complètent ce tableau

Appartement fonctionnel, bien agencé et idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif. Nombre de lots de la copropriété : 122, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 2348€ soit 195€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°495 089 757 - Greffe de CHARTRES) Melanie LAVIGNE Entrepreneur Individuel 06 50 92 16 97 - Réf.944849

Ville : Ablis, Allainville aux bois, Boinville-le-gaillard, Orsonville, Paray-douaville, Prunay-en-yvelines, Saint-martin-de-bréthencourt
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78660
Coordonnées : 48.780000, 1.870000
Total : 215 060€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 36 860€
Valeur du bien : 201 860€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 16.89€/m²/mois
Fourchette : 14.66€ - 19.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1317€/mois
Loyer annuel estimé : 15806€/an
Fourchette totale : 1143€ - 1518€/mois
Fourchette annuelle : 13718€ - 18213€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 086,42 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :240 741 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-75 741€ (-31.5%)
Marge achat-revente :25 681€ (10.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 076,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 139,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 932,32€
Coût de l'assurance :18 817,75€
Taxe foncière : 1 580,61€/an
Soit par mois : 131,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 195,00€/mois
Soit par an : 2 340,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 317,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 466,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 5/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
AutresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture du couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 860 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Autres - Peinture:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 317 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 806 €/an
Calcul : 1 317 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 060 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 581 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 340 €/an
Calcul : 195 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 966 €
Revenus locatifs : +15 806 €
Charges déductibles : -48 966 €
Résultat foncier Année 1 : -33 160 €(Déficit de 33 160 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 760 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 106 €/an
Revenus locatifs : +15 806 €
Charges déductibles : -12 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 700 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11759.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 806 €48 973 €7 440 €-33 167 €21 400 €11 767 €11 767 €
216 122 €11 918 €7 245 €4 204 €--7 563 €
316 445 €11 716 €7 043 €4 728 €--2 835 €
416 774 €11 507 €6 834 €5 266 €---
517 109 €11 291 €6 618 €5 818 €---
617 451 €11 067 €6 393 €6 384 €---
717 800 €10 835 €6 161 €6 966 €---
818 156 €10 594 €5 921 €7 562 €---
918 519 €10 345 €5 672 €8 174 €---
1018 890 €10 088 €5 414 €8 802 €---
1119 268 €9 821 €5 147 €9 447 €---
1219 653 €9 544 €4 871 €10 109 €---
1320 046 €9 258 €4 585 €10 788 €---
1420 447 €8 961 €4 288 €11 485 €---
1520 856 €8 654 €3 981 €12 201 €---
1621 273 €8 336 €3 663 €12 936 €---
1721 698 €8 007 €3 334 €13 691 €---
1822 132 €7 666 €2 993 €14 466 €---
1922 575 €7 313 €2 640 €15 262 €---
2023 026 €6 948 €2 274 €16 079 €---
2123 487 €6 569 €1 896 €16 918 €---
2223 957 €6 177 €1 504 €17 780 €---
2324 436 €5 771 €1 098 €18 665 €---
2424 925 €5 350 €677 €19 574 €---
2525 423 €4 915 €242 €20 508 €---
TOTAL506 274 €261 625 €107 932 €244 649 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 649 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 319 €-6 420 €+9 739 €
2+3 319 €0 €+3 319 €
3+3 319 €0 €+3 319 €
4+3 319 €+729 €+2 590 €
5+3 319 €+1 745 €+1 574 €
6+3 319 €+1 915 €+1 404 €
7+3 319 €+2 090 €+1 229 €
8+3 319 €+2 269 €+1 050 €
9+3 319 €+2 452 €+867 €
10+3 319 €+2 641 €+678 €
11+3 319 €+2 834 €+485 €
12+3 319 €+3 033 €+286 €
13+3 319 €+3 236 €+83 €
14+3 319 €+3 446 €-127 €
15+3 319 €+3 660 €-341 €
16+3 319 €+3 881 €-562 €
17+3 319 €+4 107 €-788 €
18+3 319 €+4 340 €-1 021 €
19+3 319 €+4 579 €-1 260 €
20+3 319 €+4 824 €-1 505 €
21+3 319 €+5 075 €-1 756 €
22+3 319 €+5 334 €-2 015 €
23+3 319 €+5 600 €-2 281 €
24+3 319 €+5 872 €-2 553 €
25+3 319 €+6 152 €-2 833 €
Total+82 975 €+73 395 €+9 580 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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