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Maison à vendre

VilleMillau (12)
Surface365m²
Coût Total291 900€
Loyer Annuel41 250€
Rentabilité14.13%
Cashflow/mois+1 547€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 365 m²
Prix au m² : 630,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial CALMELS et associés vous proposent : Maison / villa à vendre - MILLAU (12100)

Située en centre ville, rue des Lilas, quartier très recherché, maison avec jardin exposé au Sud, composée d'une entrée, un séjour, une salle d'eau, deux chambres, une salle à manger et une cuisine. Toutes la partie habitable est en R+1/2 étage. En sous sol un grande cave. En rez de jardin une pièce à usage d'atelier (non visitée) et une buanderie. Dans la partie jardin, une petite annexe non attenante à la maison et située à proximité du ruisseau. Un rafraichissement est à prévoir, une mise aux normes électrique, le remplacement des huisseries en simple vitrage bois par un double vitrage isolant, l'isolation des plafonds des caves, buanderie et atelier. Le chauffage est au gaz, la chaudière est à condensation.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude CALMELS et associés - Notaires à Millau - N° SIRET : 38011479300017

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Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.106658, 3.099378
Total : 291 900€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 43 500€
Valeur du bien : 273 500€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 365m²
Loyer prédit : 9.42€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 12.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 3438€/mois
Loyer annuel estimé : 41250€/an
Fourchette totale : 2556€ - 4623€/mois
Fourchette annuelle : 30674€ - 55474€/an
Rentabilité brute :14.13%
Fourchette de rentabilité :10.51% - 19.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :730 000 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-500 000€ (-68.5%)
Marge achat-revente :438 100€ (60.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 461,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :85,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 546,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 496,06€
Coût de l'assurance :25 541,25€
Taxe foncière : 4 125,05€/an
Soit par mois : 343,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 437,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 890,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 547,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière à condensation au gaz
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des huisseries en simple vitrage bois par du double vitrage isolant
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plafonds
Isolation des plafonds des caves, buanderie et atelier
Quantité: surface totale à estimer selon les pièces
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée, y compris peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 600€
    Remplacement de 10 fenêtres: 10 × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Isolation:2 800€
    Isolation des plafonds: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces:400€
    Rafraîchissement de l'entrée: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 438 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 250 €/an
Calcul : 3 438 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 088 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 022 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 125 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 735 €
Revenus locatifs : +41 250 €
Charges déductibles : -58 735 €
Résultat foncier Année 1 : -17 485 €(Déficit de 17 485 €)
Imputable sur revenu global : 17 485 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 235 €/an
Revenus locatifs : +41 250 €
Charges déductibles : -15 235 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 015 €/an
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 250 €58 745 €10 098 €-17 494 €17 494 €--
242 075 €14 980 €9 833 €27 095 €---
342 917 €14 706 €9 559 €28 211 €---
443 775 €14 422 €9 276 €29 353 €---
544 651 €14 129 €8 982 €30 522 €---
645 544 €13 824 €8 678 €31 719 €---
746 455 €13 509 €8 363 €32 945 €---
847 384 €13 183 €8 036 €34 201 €---
948 331 €12 845 €7 699 €35 486 €---
1049 298 €12 495 €7 349 €36 803 €---
1150 284 €12 133 €6 986 €38 151 €---
1251 290 €11 758 €6 611 €39 532 €---
1352 316 €11 369 €6 223 €40 946 €---
1453 362 €10 967 €5 820 €42 395 €---
1554 429 €10 550 €5 403 €43 879 €---
1655 518 €10 119 €4 972 €45 399 €---
1756 628 €9 672 €4 525 €46 956 €---
1857 761 €9 209 €4 062 €48 552 €---
1958 916 €8 730 €3 583 €50 186 €---
2060 094 €8 234 €3 087 €51 861 €---
2161 296 €7 720 €2 573 €53 576 €---
2262 522 €7 188 €2 041 €55 334 €---
2363 772 €6 636 €1 490 €57 136 €---
2465 048 €6 066 €919 €58 982 €---
2566 349 €5 475 €328 €60 874 €---
TOTAL1 321 265 €318 663 €146 496 €1 002 601 €17 494 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 248 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 002 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 250 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 663 €-5 248 €+13 911 €
2+8 663 €+8 129 €+534 €
3+8 663 €+8 463 €+200 €
4+8 663 €+8 806 €-143 €
5+8 663 €+9 157 €-494 €
6+8 663 €+9 516 €-853 €
7+8 663 €+9 884 €-1 221 €
8+8 663 €+10 260 €-1 597 €
9+8 663 €+10 646 €-1 983 €
10+8 663 €+11 041 €-2 378 €
11+8 663 €+11 445 €-2 782 €
12+8 663 €+11 860 €-3 197 €
13+8 663 €+12 284 €-3 621 €
14+8 663 €+12 719 €-4 056 €
15+8 663 €+13 164 €-4 501 €
16+8 663 €+13 620 €-4 957 €
17+8 663 €+14 087 €-5 424 €
18+8 663 €+14 565 €-5 902 €
19+8 663 €+15 056 €-6 393 €
20+8 663 €+15 558 €-6 895 €
21+8 663 €+16 073 €-7 410 €
22+8 663 €+16 600 €-7 937 €
23+8 663 €+17 141 €-8 478 €
24+8 663 €+17 695 €-9 032 €
25+8 663 €+18 262 €-9 599 €
Total+216 575 €+300 780 €+-84 205 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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