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Maisons 3 chambres 5 minutes la Roche-Posay

VillePleumartin (86)
Surface110m²
Coût Total123 160€
Loyer Annuel8 797€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 927,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre de WC : 4, Jardin

Ce bien est composé d'une première maison avec cuisine, salon, buanderie, wc. A l'étage, grande chambre avec terrasse, dressing, salle d'eau, wc. Au-dessus, belle chambre avec point d'eau. Terrasse. Egalement, petite maison avec pièce de vie, salle d'eau, wc. Chambre. Puits. Abris de jardin. Terrain clos et arboré. Idéale famille, locations. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 102 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Denis GUILLOT, Tél. : 06 37 06 69 93, E-mail : denis.guillot@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 422 510 545 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Pleumartin
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86450
Coordonnées : 46.749385, 0.784796
Total : 123 160€
Prix d'acquisition : 102 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 115 000€
Frais de notaire : 8 160€
Coût estimé : 8 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8797€/an
Fourchette totale : 571€ - 941€/mois
Fourchette annuelle : 6856€ - 11286€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :848,42 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :93 326 €
Prix d'achat :102 000 €
Décote à l'achat :+8 674€ (+9.3%)
Marge achat-revente :-29 834€ (-32.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 645,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 834,75€
Coût de l'assurance :10 776,50€
Taxe foncière : 879,68€/an
Soit par mois : 73,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 733,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 719,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10-12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements obsolètes et murs en mauvais état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(118 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 797 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 445 €
Revenus locatifs : +8 797 €
Charges déductibles : -18 445 €
Résultat foncier Année 1 : -9 648 €(Déficit de 9 648 €)
Imputable sur revenu global : 9 648 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 445 €/an
Revenus locatifs : +8 797 €
Charges déductibles : -5 445 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 352 €/an
Prix d'achat du bien : 102 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300 €(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 797 €18 449 €4 138 €-9 652 €9 652 €--
28 973 €5 339 €4 028 €3 634 €---
39 152 €5 225 €3 915 €3 927 €---
49 335 €5 108 €3 797 €4 227 €---
59 522 €4 986 €3 675 €4 536 €---
69 712 €4 860 €3 549 €4 852 €---
79 907 €4 730 €3 419 €5 177 €---
810 105 €4 595 €3 285 €5 509 €---
910 307 €4 456 €3 145 €5 851 €---
1010 513 €4 312 €3 001 €6 201 €---
1110 723 €4 163 €2 852 €6 561 €---
1210 938 €4 008 €2 698 €6 929 €---
1311 156 €3 849 €2 538 €7 308 €---
1411 380 €3 684 €2 373 €7 696 €---
1511 607 €3 513 €2 202 €8 094 €---
1611 839 €3 336 €2 025 €8 503 €---
1712 076 €3 153 €1 842 €8 923 €---
1812 318 €2 964 €1 653 €9 354 €---
1912 564 €2 768 €1 458 €9 796 €---
2012 815 €2 566 €1 255 €10 249 €---
2113 072 €2 356 €1 046 €10 715 €---
2213 333 €2 140 €829 €11 193 €---
2313 600 €1 916 €605 €11 684 €---
2413 872 €1 684 €373 €12 188 €---
2514 149 €1 444 €133 €12 705 €---
TOTAL281 763 €105 603 €59 835 €176 160 €9 652 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 896 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 160 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 847 €-2 896 €+4 743 €
2+1 847 €+1 090 €+757 €
3+1 847 €+1 178 €+669 €
4+1 847 €+1 268 €+579 €
5+1 847 €+1 361 €+486 €
6+1 847 €+1 456 €+391 €
7+1 847 €+1 553 €+294 €
8+1 847 €+1 653 €+194 €
9+1 847 €+1 755 €+92 €
10+1 847 €+1 860 €-13 €
11+1 847 €+1 968 €-121 €
12+1 847 €+2 079 €-232 €
13+1 847 €+2 192 €-345 €
14+1 847 €+2 309 €-462 €
15+1 847 €+2 428 €-581 €
16+1 847 €+2 551 €-704 €
17+1 847 €+2 677 €-830 €
18+1 847 €+2 806 €-959 €
19+1 847 €+2 939 €-1 092 €
20+1 847 €+3 075 €-1 228 €
21+1 847 €+3 215 €-1 368 €
22+1 847 €+3 358 €-1 511 €
23+1 847 €+3 505 €-1 658 €
24+1 847 €+3 656 €-1 809 €
25+1 847 €+3 812 €-1 965 €
Total+46 175 €+52 848 €+-6 673 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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