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maison vente 2 pieces salbris 36m2

Bien expiré
VilleSalbris (41)
Surface36m²
Coût Total45 980€
Loyer Annuel3 284€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 31 000 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 861,11 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison mitoyenne de 36 m² offrant un beau potentiel après rénovation. Elle se compose d'une chambre, d'un salon, d'un coin cuisine, d'une salle d'eau avec WC et d'un patio. Les combles sont aménageables, offrant plusieurs possibilités d’aménagement. Idéal pour investisseur souhaitant créer un logement locatif ou à une personne à la recherche de sa première acquisition. Des travaux de rénovation sont à prévoir. Diagnostics en cours. À visiter sans tarder !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Elisabeth Ferreira mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Blois sous le numéro 894649870, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Salbris
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41300
Total : 45 980€
Prix d'acquisition : 31 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 43 500€
Frais de notaire : 2 480€
Coût estimé : 2 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 274€/mois
Loyer annuel estimé : 3284€/an
Fourchette totale : 206€ - 364€/mois
Fourchette annuelle : 2467€ - 4370€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 085,86 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 091 €
Prix d'achat :31 000 €
Décote à l'achat :-8 091€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-6 889€ (-17.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :45 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :225,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :11,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 236,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :21 605,30€
Coût de l'assurance :3 448,50€
Taxe foncière : 328,36€/an
Soit par mois : 27,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 273,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 264,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (36 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 installation pour 36 m²
Raison: Normes électriques - Maison
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation pour 36 m²
Raison: Normes plomberie - Maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 274 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 284 €/an
Calcul : 274 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 45 980 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 138 €/an
Calcul : 11 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 328 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 464 €
Revenus locatifs : +3 284 €
Charges déductibles : -14 464 €
Résultat foncier Année 1 : -11 180 €(Déficit de 11 180 €)
Imputable sur revenu global : 11 180 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 1 964 €/an
Revenus locatifs : +3 284 €
Charges déductibles : -1 964 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 320 €/an
Prix d'achat du bien : 31 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 150 €(65% de 31 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 733 €/an
Calcul : 20 150 € × 3,636% = 733 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 284 €14 466 €1 499 €-11 182 €11 182 €--
23 349 €1 925 €1 459 €1 424 €---
33 416 €1 883 €1 417 €1 533 €---
43 485 €1 840 €1 374 €1 644 €---
53 554 €1 796 €1 330 €1 758 €---
63 625 €1 750 €1 284 €1 876 €---
73 698 €1 702 €1 236 €1 996 €---
83 772 €1 653 €1 187 €2 119 €---
93 847 €1 602 €1 136 €2 245 €---
103 924 €1 550 €1 083 €2 374 €---
114 003 €1 496 €1 029 €2 507 €---
124 083 €1 439 €973 €2 643 €---
134 164 €1 381 €915 €2 783 €---
144 248 €1 322 €855 €2 926 €---
154 333 €1 260 €793 €3 073 €---
164 419 €1 196 €729 €3 224 €---
174 508 €1 129 €663 €3 378 €---
184 598 €1 061 €595 €3 537 €---
194 690 €990 €524 €3 699 €---
204 784 €917 €451 €3 866 €---
214 879 €842 €376 €4 037 €---
224 977 €764 €298 €4 213 €---
235 076 €683 €217 €4 393 €---
245 178 €600 €134 €4 578 €---
255 281 €514 €48 €4 767 €---
TOTAL105 175 €45 763 €21 605 €59 412 €11 182 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 355 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 412 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+690 €-3 355 €+4 045 €
2+690 €+427 €+263 €
3+690 €+460 €+230 €
4+690 €+493 €+197 €
5+690 €+528 €+162 €
6+690 €+563 €+127 €
7+690 €+599 €+91 €
8+690 €+636 €+54 €
9+690 €+673 €+17 €
10+690 €+712 €-22 €
11+690 €+752 €-62 €
12+690 €+793 €-103 €
13+690 €+835 €-145 €
14+690 €+878 €-188 €
15+690 €+922 €-232 €
16+690 €+967 €-277 €
17+690 €+1 013 €-323 €
18+690 €+1 061 €-371 €
19+690 €+1 110 €-420 €
20+690 €+1 160 €-470 €
21+690 €+1 211 €-521 €
22+690 €+1 264 €-574 €
23+690 €+1 318 €-628 €
24+690 €+1 373 €-683 €
25+690 €+1 430 €-740 €
Total+17 250 €+17 824 €+-574 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 81 jours
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