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SAINT HILAIRE DU HARCOUËT

Bien expiré
VilleSaint-Hilaire-du-Harcouët (50)
Surface85m²
Coût Total131 552€
Loyer Annuel7 215€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 400 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 992,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

CENTRE-VILLE Appartement situé au 2ème étage (SH : 85.4 m² env.) comprenant : Cuisine, salon- salle à manger, 2 chambres, salle de bains, wc, débarras Grenier Chauffage électrique - Huisseries double vitrage - Tout à l'égout Contact : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Honoraires inclus de 8.21% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 78 000 euros. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat C. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Saint-Hilaire-du-Harcouët
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50600
Coordonnées : 48.581209, -1.093875
Total : 131 552€
Prix d'acquisition : 84 400€
Travaux : 40 400€
Valeur du bien : 124 800€
Frais de notaire : 6 752€
Coût estimé : 6 752€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.60€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7215€/an
Fourchette totale : 476€ - 759€/mois
Fourchette annuelle : 5712€ - 9114€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 552€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :641,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 680,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 978,82€
Coût de l'assurance :11 510,80€
Taxe foncière : 721,50€/an
Soit par mois : 60,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 601,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 413 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, vérification du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 400 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 2 chambres × 900€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Peinture salon: salon complet × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région zones rurales (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 215 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 552 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 815 €
Revenus locatifs : +7 215 €
Charges déductibles : -45 815 €
Résultat foncier Année 1 : -38 600 €(Déficit de 38 600 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 200 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 415 €/an
Revenus locatifs : +7 215 €
Charges déductibles : -5 415 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 800 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17199.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 860 €(65% de 84 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 995 €/an
Calcul : 54 860 € × 3,636% = 1 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 215 €45 819 €4 237 €-38 604 €21 400 €17 204 €17 204 €
27 359 €5 304 €4 123 €2 055 €--15 149 €
37 506 €5 186 €4 004 €2 320 €--12 829 €
47 657 €5 064 €3 882 €2 593 €--10 236 €
57 810 €4 937 €3 755 €2 872 €--7 363 €
67 966 €4 807 €3 625 €3 159 €--4 204 €
78 125 €4 672 €3 490 €3 453 €--751 €
88 288 €4 532 €3 351 €3 755 €---
98 454 €4 388 €3 207 €4 065 €---
108 623 €4 240 €3 058 €4 383 €---
118 795 €4 086 €2 904 €4 709 €---
128 971 €3 927 €2 745 €5 044 €---
139 150 €3 763 €2 581 €5 387 €---
149 333 €3 594 €2 412 €5 739 €---
159 520 €3 419 €2 237 €6 101 €---
169 710 €3 238 €2 056 €6 472 €---
179 905 €3 051 €1 869 €6 853 €---
1810 103 €2 858 €1 676 €7 244 €---
1910 305 €2 659 €1 477 €7 646 €---
2010 511 €2 453 €1 271 €8 058 €---
2110 721 €2 240 €1 058 €8 481 €---
2210 936 €2 020 €838 €8 915 €---
2311 154 €1 793 €611 €9 361 €---
2411 377 €1 559 €377 €9 819 €---
2511 605 €1 316 €134 €10 289 €---
TOTAL231 099 €130 927 €60 979 €100 172 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 215 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 515 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 515 €-6 420 €+7 935 €
2+1 515 €0 €+1 515 €
3+1 515 €0 €+1 515 €
4+1 515 €0 €+1 515 €
5+1 515 €0 €+1 515 €
6+1 515 €0 €+1 515 €
7+1 515 €0 €+1 515 €
8+1 515 €+901 €+614 €
9+1 515 €+1 220 €+295 €
10+1 515 €+1 315 €+200 €
11+1 515 €+1 413 €+102 €
12+1 515 €+1 513 €+2 €
13+1 515 €+1 616 €-101 €
14+1 515 €+1 722 €-207 €
15+1 515 €+1 830 €-315 €
16+1 515 €+1 942 €-427 €
17+1 515 €+2 056 €-541 €
18+1 515 €+2 173 €-658 €
19+1 515 €+2 294 €-779 €
20+1 515 €+2 417 €-902 €
21+1 515 €+2 544 €-1 029 €
22+1 515 €+2 675 €-1 160 €
23+1 515 €+2 808 €-1 293 €
24+1 515 €+2 946 €-1 431 €
25+1 515 €+3 087 €-1 572 €
Total+37 875 €+30 051 €+7 824 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 241 jours
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