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Appartement Fontenay Le Comte 3 pièce(s) 82.50 m2

VilleFontenay-le-Comte (85)
Surface82.5m²
Coût Total114 944€
Loyer Annuel8 749€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 86 800 €
Surface : 82.5 m²
Prix au m² : 1 052,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Situation idéale pour ce bel appartement au 2ème étage. Il dispose d'une entrée, une cuisine indépendante, un salon-séjour, 2 chambres, une salle de bains et une mezzanine. DPE : C Réf : 3475. (8.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 3 lots - dont 2 lots habitation. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/72616.pdf

Ville : Fontenay-le-Comte
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.469472, -0.810107
Total : 114 944€
Prix d'acquisition : 86 800€
Travaux : 21 200€
Valeur du bien : 108 000€
Frais de notaire : 6 944€
Coût estimé : 6 944€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.5m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 10.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 729€/mois
Loyer annuel estimé : 8749€/an
Fourchette totale : 587€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 7039€ - 10874€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 241,38 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 414 €
Prix d'achat :86 800 €
Décote à l'achat :-15 614€ (-15.2%)
Marge achat-revente :-12 530€ (-12.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 944€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,48€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 608,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 317,37€
Coût de l'assurance :10 344,96€
Taxe foncière : 874,86€/an
Soit par mois : 72,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 729,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 681,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris remplacement de l'évier et des plaques de cuisson si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 200 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète (6 m²): 1200€/m² × 6 = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant (20 m²): 90€/m² × 20 = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds (35 m²): 40€/m² × 35 = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fontenay-le-Comte (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 729 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 749 €/an
Calcul : 729 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 950 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 944 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 875 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 438 €
Revenus locatifs : +8 749 €
Charges déductibles : -26 438 €
Résultat foncier Année 1 : -17 690 €(Déficit de 17 690 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 990 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 238 €/an
Revenus locatifs : +8 749 €
Charges déductibles : -5 238 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 510 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6989.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 420 €(65% de 86 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 052 €/an
Calcul : 56 420 € × 3,636% = 2 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 749 €26 442 €3 954 €-17 694 €10 700 €6 994 €6 994 €
28 924 €5 138 €3 850 €3 785 €--3 208 €
39 102 €5 031 €3 742 €4 071 €---
49 284 €4 919 €3 631 €4 365 €---
59 470 €4 804 €3 516 €4 666 €---
69 659 €4 685 €3 396 €4 974 €---
79 852 €4 561 €3 273 €5 291 €---
810 049 €4 433 €3 145 €5 616 €---
910 250 €4 301 €3 012 €5 949 €---
1010 455 €4 164 €2 875 €6 292 €---
1110 664 €4 022 €2 733 €6 643 €---
1210 878 €3 875 €2 586 €7 003 €---
1311 095 €3 723 €2 434 €7 373 €---
1411 317 €3 565 €2 276 €7 752 €---
1511 544 €3 402 €2 113 €8 142 €---
1611 774 €3 233 €1 944 €8 542 €---
1712 010 €3 058 €1 769 €8 952 €---
1812 250 €2 877 €1 588 €9 373 €---
1912 495 €2 689 €1 401 €9 806 €---
2012 745 €2 495 €1 207 €10 250 €---
2113 000 €2 294 €1 006 €10 706 €---
2213 260 €2 086 €798 €11 174 €---
2313 525 €1 871 €582 €11 654 €---
2413 796 €1 648 €359 €12 148 €---
2514 072 €1 417 €128 €12 655 €---
TOTAL280 220 €110 734 €57 317 €169 486 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 837 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 837 €-3 210 €+5 047 €
2+1 837 €0 €+1 837 €
3+1 837 €+259 €+1 578 €
4+1 837 €+1 309 €+528 €
5+1 837 €+1 400 €+437 €
6+1 837 €+1 492 €+345 €
7+1 837 €+1 587 €+250 €
8+1 837 €+1 685 €+152 €
9+1 837 €+1 785 €+52 €
10+1 837 €+1 887 €-50 €
11+1 837 €+1 993 €-156 €
12+1 837 €+2 101 €-264 €
13+1 837 €+2 212 €-375 €
14+1 837 €+2 326 €-489 €
15+1 837 €+2 443 €-606 €
16+1 837 €+2 562 €-725 €
17+1 837 €+2 686 €-849 €
18+1 837 €+2 812 €-975 €
19+1 837 €+2 942 €-1 105 €
20+1 837 €+3 075 €-1 238 €
21+1 837 €+3 212 €-1 375 €
22+1 837 €+3 352 €-1 515 €
23+1 837 €+3 496 €-1 659 €
24+1 837 €+3 644 €-1 807 €
25+1 837 €+3 796 €-1 959 €
Total+45 925 €+50 846 €+-4 921 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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