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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBoussenac (09)
Surface170m²
Coût Total150 660€
Loyer Annuel14 582€
Rentabilité9.68%
Cashflow/mois+295€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 747,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Non meublé

Fiche Id-SLG181939 : Vallée de Massat. un ensemble de 2 MAISONS sur une parcelle de 1765 m2. Vue sur le Mont Vallier. La première maison sur une parcelle 788 m2 : rdc : cuisine - séjour - 1er étage : 2 chambres - salle d'eau. 2ème étage : combles La deuxième maison sur une parcelle 977 m2 + garage + abri ouvert + terrasse :cuisine/séjour (35 m2) - chambre passante (13 m2) - chambre (21.10 m2) - wc (3.60 m2) - sdb (10.60 m2) Des travaux sont à prévoir. Pas de DPE - car pas de chauffage

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 127000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Affaire suivie par Mr Jean Luc MARTY (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Tarascon Sur Ariege - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Boussenac
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09320
Coordonnées : 42.908956, 1.381521
Total : 150 660€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 140 500€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1215€/mois
Loyer annuel estimé : 14582€/an
Fourchette totale : 907€ - 1629€/mois
Fourchette annuelle : 10879€ - 19545€/an
Rentabilité brute :9.68%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 12.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 517,86 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :258 036 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-131 036€ (-50.8%)
Marge achat-revente :107 376€ (41.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 798,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 611,84€
Coût de l'assurance :13 182,75€
Taxe foncière : 1 458,15€/an
Soit par mois : 121,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 919,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :295,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rénovation du parquet dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et traitement du bois usé dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(79 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussenac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 215 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 582 €/an
Calcul : 1 215 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 660 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 458 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 692 €
Revenus locatifs : +14 582 €
Charges déductibles : -20 692 €
Résultat foncier Année 1 : -6 111 €(Déficit de 6 111 €)
Imputable sur revenu global : 6 111 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 192 €/an
Revenus locatifs : +14 582 €
Charges déductibles : -7 192 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 389 €/an
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 582 €20 697 €5 212 €-6 116 €6 116 €--
214 873 €7 061 €5 075 €7 812 €---
315 171 €6 919 €4 934 €8 251 €---
415 474 €6 773 €4 788 €8 701 €---
515 784 €6 621 €4 636 €9 162 €---
616 099 €6 464 €4 479 €9 635 €---
716 421 €6 302 €4 316 €10 119 €---
816 750 €6 133 €4 148 €10 616 €---
917 085 €5 959 €3 973 €11 126 €---
1017 426 €5 778 €3 793 €11 648 €---
1117 775 €5 591 €3 606 €12 183 €---
1218 130 €5 398 €3 412 €12 733 €---
1318 493 €5 197 €3 212 €13 296 €---
1418 863 €4 989 €3 004 €13 873 €---
1519 240 €4 774 €2 789 €14 466 €---
1619 625 €4 552 €2 566 €15 073 €---
1720 017 €4 321 €2 336 €15 696 €---
1820 418 €4 082 €2 097 €16 335 €---
1920 826 €3 835 €1 849 €16 991 €---
2021 243 €3 579 €1 593 €17 664 €---
2121 667 €3 313 €1 328 €18 354 €---
2222 101 €3 039 €1 053 €19 062 €---
2322 543 €2 754 €769 €19 788 €---
2422 994 €2 460 €474 €20 534 €---
2523 453 €2 155 €169 €21 299 €---
TOTAL467 050 €138 748 €75 612 €328 302 €6 116 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 835 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 302 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 062 €-1 835 €+4 897 €
2+3 062 €+2 344 €+718 €
3+3 062 €+2 475 €+587 €
4+3 062 €+2 610 €+452 €
5+3 062 €+2 749 €+313 €
6+3 062 €+2 890 €+172 €
7+3 062 €+3 036 €+26 €
8+3 062 €+3 185 €-123 €
9+3 062 €+3 338 €-276 €
10+3 062 €+3 494 €-432 €
11+3 062 €+3 655 €-593 €
12+3 062 €+3 820 €-758 €
13+3 062 €+3 989 €-927 €
14+3 062 €+4 162 €-1 100 €
15+3 062 €+4 340 €-1 278 €
16+3 062 €+4 522 €-1 460 €
17+3 062 €+4 709 €-1 647 €
18+3 062 €+4 901 €-1 839 €
19+3 062 €+5 097 €-2 035 €
20+3 062 €+5 299 €-2 237 €
21+3 062 €+5 506 €-2 444 €
22+3 062 €+5 719 €-2 657 €
23+3 062 €+5 937 €-2 875 €
24+3 062 €+6 160 €-3 098 €
25+3 062 €+6 390 €-3 328 €
Total+76 550 €+98 491 €+-21 941 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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