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Appartement à vendre

VilleAnnonay (07)
Surface98m²
Coût Total154 690€
Loyer Annuel9 806€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 020,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Appartement de 98 m² ? Secteur Domaine de la Gare Situé dans un immeuble calme du secteur très prisé ,cet appartement lumineux d'environ 98 m² offre de beaux volumes et un fort potentiel. Il se compose : d'une grande pièce de vie ouverte, de trois chambres, d'une salle d'eau, d'une buanderie. Des travaux sont à prévoir, mais cet appartement représente une réelle opportunité, aussi bien pour un investisseur que pour un acquéreur en recherche d'un grand logement à personnaliser. Possibilité de garage en plus. Sabrina BLACHIER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 902065200 - AUBENAS.

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.245549, 4.674333
Total : 154 690€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 46 690€
Valeur du bien : 146 690€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9806€/an
Fourchette totale : 615€ - 1087€/mois
Fourchette annuelle : 7374€ - 13039€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100,44 €/m²
Basé sur :246 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 843 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-7 843€ (-7.3%)
Marge achat-revente :-46 847€ (-43.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 152,95€
Coût de l'assurance :13 535,38€
Taxe foncière : 980,56€/an
Soit par mois : 81,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 817,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 351 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation pour 98 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du sol en carrelage et peinture des murs
Quantité: 30 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du sol en parquet et peinture des murs
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée en état usé nécessitant un rafraîchissement
RangementRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'espace de rangement avec placard
Quantité: 3 m²
Raison: État 2/5 visible - espace de rangement en état usé nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 690 €(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Carrelage sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 100€ = 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 840€
    Peinture murs: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 360€ = 3600€
  • Entrée:1 250€
    Peinture murs: 5 m² × 40€/m² = 200€, Parquet flottant: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 350€ = 800€
  • Rangement:600€
    Rénovation espace rangement: 3 m² × 200€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Rangement
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 806 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 690 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 981 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 690 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 405 €
Revenus locatifs : +9 806 €
Charges déductibles : -53 405 €
Résultat foncier Année 1 : -43 599 €(Déficit de 43 599 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 199 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 715 €/an
Revenus locatifs : +9 806 €
Charges déductibles : -6 715 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22198.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 806 €53 410 €5 198 €-43 604 €21 400 €22 204 €22 204 €
210 002 €6 582 €5 060 €3 420 €--18 784 €
310 202 €6 439 €4 917 €3 763 €--15 021 €
410 406 €6 291 €4 769 €4 115 €--10 906 €
510 614 €6 138 €4 616 €4 476 €--6 430 €
610 826 €5 980 €4 458 €4 846 €--1 585 €
711 043 €5 817 €4 295 €5 226 €---
811 264 €5 647 €4 125 €5 616 €---
911 489 €5 472 €3 950 €6 016 €---
1011 719 €5 291 €3 769 €6 427 €---
1111 953 €5 104 €3 582 €6 849 €---
1212 192 €4 910 €3 388 €7 282 €---
1312 436 €4 710 €3 188 €7 726 €---
1412 685 €4 502 €2 980 €8 182 €---
1512 938 €4 288 €2 766 €8 651 €---
1613 197 €4 066 €2 544 €9 131 €---
1713 461 €3 836 €2 314 €9 625 €---
1813 730 €3 598 €2 077 €10 132 €---
1914 005 €3 353 €1 831 €10 652 €---
2014 285 €3 098 €1 576 €11 186 €---
2114 571 €2 835 €1 313 €11 735 €---
2214 862 €2 563 €1 041 €12 299 €---
2315 159 €2 282 €760 €12 878 €---
2415 462 €1 990 €468 €13 472 €---
2515 772 €1 689 €167 €14 083 €---
TOTAL314 076 €159 892 €75 153 €154 184 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 184 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 059 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 059 €-6 420 €+8 479 €
2+2 059 €0 €+2 059 €
3+2 059 €0 €+2 059 €
4+2 059 €0 €+2 059 €
5+2 059 €0 €+2 059 €
6+2 059 €0 €+2 059 €
7+2 059 €+1 092 €+967 €
8+2 059 €+1 685 €+374 €
9+2 059 €+1 805 €+254 €
10+2 059 €+1 928 €+131 €
11+2 059 €+2 055 €+4 €
12+2 059 €+2 185 €-126 €
13+2 059 €+2 318 €-259 €
14+2 059 €+2 455 €-396 €
15+2 059 €+2 595 €-536 €
16+2 059 €+2 739 €-680 €
17+2 059 €+2 887 €-828 €
18+2 059 €+3 040 €-981 €
19+2 059 €+3 196 €-1 137 €
20+2 059 €+3 356 €-1 297 €
21+2 059 €+3 521 €-1 462 €
22+2 059 €+3 690 €-1 631 €
23+2 059 €+3 863 €-1 804 €
24+2 059 €+4 042 €-1 983 €
25+2 059 €+4 225 €-2 166 €
Total+51 475 €+46 255 €+5 220 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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