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Maison à vendre

VillePaizay-le-Sec (86)
Surface125m²
Coût Total141 520€
Loyer Annuel9 996€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 872 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 5 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Terrasse

Belle maison de caractère dans un petit village du Sud Poitou possédant une école maternelle et primaire. Elle est située à 9 km de la ville de Chauvigny qui dispose d'un collège, un grand nombre de commerces et de services ainsi qu'un marché chaque samedi très renommé dans la région! Dans un environnement calme, cette maison confortable dispose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'une grande salle à manger avec une cuisine Américaine de marque Schmidt, ouverte sur le salon, offrant un espace lumineux; une chambre, une salle de bain, des wc, une grande buanderie complètent le rez-de-chaussée. Au premier étage se trouvent deux grandes chambres dont une disposant d'un grand dressing. Le deuxième étage propose une vaste pièce pouvant servir de bureau ainsi que 2 chambres supplémentaires. A l'extérieur , sur un terrain d'environ 575 m2, terrasse pour repas à la belle saison et un parking privé.

Ville : Paizay-le-Sec
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86300
Coordonnées : 46.585933, 0.770314
Total : 141 520€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 23 800€
Valeur du bien : 132 800€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 9996€/an
Fourchette totale : 649€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 7791€ - 12825€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 186,49 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :148 311 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-39 311€ (-26.5%)
Marge achat-revente :6 791€ (4.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :41,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 751,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 480,41€
Coût de l'assurance :12 383,00€
Taxe foncière : 999,63€/an
Soit par mois : 83,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 833,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée vieillissante par une nouvelle cuisine de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais vieillissants
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux si non présente
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 800 €(190 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:5 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine complète (10 m²) × 550€/m² = 5500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (10 m²) × 400€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol et peinture: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation:8 000€
    Installation VMC double flux: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paizay-le-Sec. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 996 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 919 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 520 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 214 €
Revenus locatifs : +9 996 €
Charges déductibles : -30 214 €
Résultat foncier Année 1 : -20 218 €(Déficit de 20 218 €)
Imputable sur revenu global : 20 218 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 414 €/an
Revenus locatifs : +9 996 €
Charges déductibles : -6 414 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 582 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 996 €30 219 €4 924 €-20 222 €20 222 €--
210 196 €6 290 €4 795 €3 906 €---
310 400 €6 157 €4 662 €4 243 €---
410 608 €6 019 €4 524 €4 589 €---
510 820 €5 876 €4 381 €4 944 €---
611 037 €5 728 €4 233 €5 309 €---
711 257 €5 575 €4 080 €5 683 €---
811 483 €5 416 €3 921 €6 067 €---
911 712 €5 251 €3 756 €6 461 €---
1011 947 €5 081 €3 586 €6 866 €---
1112 185 €4 904 €3 409 €7 281 €---
1212 429 €4 721 €3 226 €7 708 €---
1312 678 €4 532 €3 037 €8 146 €---
1412 931 €4 336 €2 841 €8 595 €---
1513 190 €4 133 €2 638 €9 057 €---
1613 454 €3 922 €2 427 €9 531 €---
1713 723 €3 704 €2 209 €10 019 €---
1813 997 €3 479 €1 984 €10 519 €---
1914 277 €3 245 €1 750 €11 032 €---
2014 563 €3 003 €1 508 €11 560 €---
2114 854 €2 752 €1 257 €12 102 €---
2215 151 €2 492 €997 €12 659 €---
2315 454 €2 223 €728 €13 231 €---
2415 763 €1 944 €449 €13 819 €---
2516 078 €1 655 €160 €14 423 €---
TOTAL320 185 €132 654 €71 480 €187 531 €20 222 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 067 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 996 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 099 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 099 €-6 067 €+8 166 €
2+2 099 €+1 172 €+927 €
3+2 099 €+1 273 €+826 €
4+2 099 €+1 377 €+722 €
5+2 099 €+1 483 €+616 €
6+2 099 €+1 593 €+506 €
7+2 099 €+1 705 €+394 €
8+2 099 €+1 820 €+279 €
9+2 099 €+1 938 €+161 €
10+2 099 €+2 060 €+39 €
11+2 099 €+2 184 €-85 €
12+2 099 €+2 312 €-213 €
13+2 099 €+2 444 €-345 €
14+2 099 €+2 579 €-480 €
15+2 099 €+2 717 €-618 €
16+2 099 €+2 859 €-760 €
17+2 099 €+3 006 €-907 €
18+2 099 €+3 156 €-1 057 €
19+2 099 €+3 310 €-1 211 €
20+2 099 €+3 468 €-1 369 €
21+2 099 €+3 631 €-1 532 €
22+2 099 €+3 798 €-1 699 €
23+2 099 €+3 969 €-1 870 €
24+2 099 €+4 146 €-2 047 €
25+2 099 €+4 327 €-2 228 €
Total+52 475 €+56 259 €+-3 784 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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