Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Propriété 10 pièces 300 m²

VilleSaint-Étienne-de-Tulmont (82)
Surface300
Coût Total313 340
Loyer Annuel34 223
Rentabilité10.92%
Cashflow/mois+945
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 500 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 818,33 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 10 pièces 300 m² - Propriété 10 pièces 300 m²

Située dans un environnement préservé, cette propriété de caractère est entourée d'environ 5000 m² de terrain. Avec une surface habitable d'environ 300 m², elle se compose de 6 chambres et offre la possibilité de créer deux logements indépendants. Cette propriété présente de nombreuses opportunités d'exploitation : grande maison familiale, chambres d'hôtes, gîtes, et plus encore. Des travaux sont à prévoir, ce qui vous permettra de valoriser tout le potentiel de cette maison et de la personnaliser selon vos goûts. Ses vastes espaces et son charme unique en font un véritable coup de coeur. Ne manquez pas cette occasion rare d'acquérir une propriété d'exception dans un cadre idyllique.

Surface : 300 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/03/2024

Consommation énergie primaire : 160 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 105 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 990 € et 4 100 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Étienne-de-Tulmont
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82410
Coordonnées : 44.026230, 1.470035
Total : 313 340
Prix d'acquisition : 245 500
Travaux : 48 200
Valeur du bien : 293 700
Frais de notaire : 19 640
Coût estimé : 19 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 9.51€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 11.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 2852€/mois
Loyer annuel estimé : 34223€/an
Fourchette totale : 2386€ - 3409€/mois
Fourchette annuelle : 28630€ - 40909€/an
Rentabilité brute :10.92%
Fourchette de rentabilité :9.14% - 13.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 991,53 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :597 459
Prix d'achat :245 500
Décote à l'achat :-351 959 (-58.9%)
Marge achat-revente :284 119€ (47.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :313 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 530,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :91,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 621,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 740,76
Coût de l'assurance :27 417,25
Taxe foncière : 3 422,28€/an
Soit par mois : 285,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 851,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 906,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :945,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes plomberie
Mise aux normes de la plomberie de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes électricité
Mise aux normes de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes plomberie
Mise aux normes de la plomberie de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes électricité
Mise aux normes de l'électricité de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 200(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 600
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Électroménager: 5000€, Main d'œuvre: 2000€ (inclus dans le total)
  • Cuisine - Mise aux normes plomberie:2 000
    Mise aux normes plomberie: 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Mise aux normes électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 4000€ (inclus dans le total)
  • Salle de bain - Mise aux normes plomberie:2 000
    Mise aux normes plomberie: 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Mise aux normes électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 200
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne-de-Tulmont (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 223 €/an
Calcul : 2 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 313 340 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 097 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 422 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 832
Revenus locatifs : +34 223
Charges déductibles : -62 832
Résultat foncier Année 1 : -28 610(Déficit de 28 610 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 17 910
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 632 €/an
Revenus locatifs : +34 223
Charges déductibles : -14 632
Résultat foncier Années 2+ : 19 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17909.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 575(65% de 245 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 803 €/an
Calcul : 159 575 € × 3,636% = 5 803
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 22362 84210 123-28 62010 700 €17 920 €17 920 €
234 90714 3699 85020 538---
335 60514 0869 56721 519---
436 31713 7949 27522 523---
537 04413 4938 97423 551---
637 78513 1818 66224 604---
738 54012 8598 34025 681---
839 31112 5268 00726 785---
940 09712 1827 66427 915---
1040 89911 8277 30829 072---
1141 71711 4606 94130 257---
1242 55211 0816 56231 471---
1343 40310 6896 17132 713---
1444 27110 2855 76633 986---
1545 1569 8675 34835 290---
1646 0599 4354 91636 625---
1746 9818 9884 46937 992---
1847 9208 5274 00839 393---
1948 8798 0503 53140 828---
2049 8567 5583 03942 298---
2150 8537 0492 53043 804---
2251 8706 5242 00545 346---
2352 9085 9811 46246 927---
2453 9665 42090148 546---
2555 0454 84032150 205---
TOTAL1 096 166306 915145 741789 25110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 789 251
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 223 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 187-3 210+10 397
2+7 187+786+6 401
3+7 187+6 456+731
4+7 187+6 757+430
5+7 187+7 065+122
6+7 187+7 381-194
7+7 187+7 704-517
8+7 187+8 035-848
9+7 187+8 374-1 187
10+7 187+8 722-1 535
11+7 187+9 077-1 890
12+7 187+9 441-2 254
13+7 187+9 814-2 627
14+7 187+10 196-3 009
15+7 187+10 587-3 400
16+7 187+10 987-3 800
17+7 187+11 398-4 211
18+7 187+11 818-4 631
19+7 187+12 248-5 061
20+7 187+12 689-5 502
21+7 187+13 141-5 954
22+7 187+13 604-6 417
23+7 187+14 078-6 891
24+7 187+14 564-7 377
25+7 187+15 062-7 875
Total+179 675+236 775+-57 100
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →