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Grande maison avec terrain au coeur de marcolès, petite cité de caractère.

Bien expiré
VilleMarcolès (15)
Surface159m²
Coût Total209 000€
Loyer Annuel12 074€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 786,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 159 m², 8 pièces, 1530 m² de terrain

Venez découvrir cette grande maison dans la petite cité de caractère de Marcoles, Au premier étage, vous profiterez d'une belle pièce de vie avec sa veranda, une cuisine séparée et côté nuit 2 chambres,1 salle d'eau et wc. Au 2ème étage, vous trouverez 4 chambres avec 2 dressing,1 salle d'eau.Un sous sol complet de 108 m², composé d'une buanderie,1 atelier,2 caves et un garage, complète ce bien Cette grande maison familiale bénéficie d'un beau terrain d'environ 1500m². Proche du centre ville. Les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site: Honoraires charge vendeur Agent commercial:

Ville : Marcolès
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15220
Coordonnées : 44.781860, 2.352550
Total : 209 000€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 74 000€
Valeur du bien : 199 000€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 8.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1006€/mois
Loyer annuel estimé : 12074€/an
Fourchette totale : 766€ - 1322€/mois
Fourchette annuelle : 9191€ - 15860€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 029,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :60,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 090,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 869,60€
Coût de l'assurance :18 287,50€
Taxe foncière : 1 207,37€/an
Soit par mois : 100,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 006,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-184,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 159 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 159 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible, nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 6 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 système complet
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 000 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation toiture/combles: 159 m² × 60€/m² = 9540€, Main d'œuvre: 960€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Électroménager: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation:6 000€
    Peinture et revêtement sol: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Rénovation:3 000€
    Peinture et revêtement sol: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie - Vérification et mise aux normes:3 000€
    Plomberie: 1 système complet = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marcolès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 006 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 074 €/an
Calcul : 1 006 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 912 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 731 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 207 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 851 €
Revenus locatifs : +12 074 €
Charges déductibles : -82 851 €
Résultat foncier Année 1 : -70 777 €(Déficit de 70 777 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 377 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 851 €/an
Revenus locatifs : +12 074 €
Charges déductibles : -8 851 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 223 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49376.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 074 €82 857 €6 919 €-70 784 €21 400 €49 384 €49 384 €
212 315 €8 672 €6 734 €3 643 €--45 741 €
312 561 €8 481 €6 542 €4 080 €--41 661 €
412 813 €8 284 €6 345 €4 529 €--37 131 €
513 069 €8 079 €6 140 €4 990 €--32 142 €
613 330 €7 868 €5 929 €5 463 €--26 679 €
713 597 €7 649 €5 710 €5 948 €--20 731 €
813 869 €7 423 €5 484 €6 446 €--14 285 €
914 146 €7 189 €5 250 €6 957 €--7 328 €
1014 429 €6 948 €5 009 €7 482 €---
1114 718 €6 698 €4 759 €8 020 €---
1215 012 €6 439 €4 500 €8 573 €---
1315 312 €6 172 €4 233 €9 140 €---
1415 619 €5 896 €3 957 €9 723 €---
1515 931 €5 610 €3 671 €10 321 €---
1616 250 €5 315 €3 376 €10 935 €---
1716 575 €5 009 €3 070 €11 565 €---
1816 906 €4 693 €2 754 €12 213 €---
1917 244 €4 367 €2 428 €12 877 €---
2017 589 €4 029 €2 090 €13 560 €---
2117 941 €3 680 €1 741 €14 261 €---
2218 300 €3 319 €1 380 €14 981 €---
2318 666 €2 945 €1 007 €15 720 €---
2419 039 €2 559 €620 €16 480 €---
2519 420 €2 160 €221 €17 260 €---
TOTAL386 725 €222 341 €99 870 €164 383 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 383 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 535 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 535 €-6 420 €+8 955 €
2+2 535 €0 €+2 535 €
3+2 535 €0 €+2 535 €
4+2 535 €0 €+2 535 €
5+2 535 €0 €+2 535 €
6+2 535 €0 €+2 535 €
7+2 535 €0 €+2 535 €
8+2 535 €0 €+2 535 €
9+2 535 €0 €+2 535 €
10+2 535 €+46 €+2 489 €
11+2 535 €+2 406 €+129 €
12+2 535 €+2 572 €-37 €
13+2 535 €+2 742 €-207 €
14+2 535 €+2 917 €-382 €
15+2 535 €+3 096 €-561 €
16+2 535 €+3 280 €-745 €
17+2 535 €+3 470 €-935 €
18+2 535 €+3 664 €-1 129 €
19+2 535 €+3 863 €-1 328 €
20+2 535 €+4 068 €-1 533 €
21+2 535 €+4 278 €-1 743 €
22+2 535 €+4 494 €-1 959 €
23+2 535 €+4 716 €-2 181 €
24+2 535 €+4 944 €-2 409 €
25+2 535 €+5 178 €-2 643 €
Total+63 375 €+49 315 €+14 060 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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