Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement T3 lumineux à Marseille avec vue mer

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface54m²
Coût Total149 740€
Loyer Annuel7 713€
Rentabilité5.15%
Cashflow/mois-346€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 777,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif, Balcon

Découvrez ce charmant appartement T3, situé au 4ème étage d'une copropriété paisible de cinq étages, offrant une vue imprenable sur la mer Méditerranée. Avec ses 54 m² bien agencés, cet appartement propose une cuisine indépendante séduisante, un salon baigné de lumière, deux chambres confortables, ainsi qu'une salle d'eau pratique et des toilettes séparées. Profitez d'un balcon de 4 m² pour savourer les belles journées ensoleillées de Marseille. Une place de parking extérieure est également à votre disposition, ajoutant un atout indéniable à ce bien.

L'emplacement de cet appartement est idéal pour ceux qui souhaitent bénéficier d'un cadre de vie privilégié. À quelques pas, le Parc La Calade vous invite à des promenades et moments de détente. Les familles apprécieront la proximité d'établissements scolaires renommés tels que l'École Primaire Calade, la Crèche Calade ou encore le Collège Arthur Rimbaud. Le Jardin Entre Campagne et Nature constitue un autre lieu plaisant pour vous évader.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 54 m²
  • Balcon : 4 m²
  • Cuisine : Indépendante
  • Mode de chauffage : Électrique, individuel
  • DPE : D
  • Taxe foncière : 928€
  • Charges de copropriété : 130€
  • Construction : 1975
  • Distribution de l'eau chaude : Électrique, stockage

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. - http://zefir.fr/

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.340635, 5.352735
Total : 149 740€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 46 060€
Valeur du bien : 142 060€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 643€/mois
Loyer annuel estimé : 7713€/an
Fourchette totale : 511€ - 808€/mois
Fourchette annuelle : 6134€ - 9697€/an
Rentabilité brute :5.15%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 6.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :736,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :44,92€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 781,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 313,82€
Coût de l'assurance :13 476,60€
Taxe foncière : 928,00€/an
Soit par mois : 77,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 642,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 989,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-346,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système de chauffage plus efficace, tel qu'une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de distribution d'eau chaude électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage et plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement réparation des murs.
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'ensemble de l'appartement.
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 060 €(853 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude - Remplacement système:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:14 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 900€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage: 10 m² × 50€/m² = 500€, Plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation chambres (2 pièces): 20 m² × 400€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rafraîchissement:2 660€
    Rafraîchissement salon: 54 m² × 40€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 500€
  • Second œuvre général - Électricité:6 000€
    Mise aux normes électricité: 54 m² × 100€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 713 €/an
Calcul : 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 937 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 740 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 928 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 024 €
Revenus locatifs : +7 713 €
Charges déductibles : -54 024 €
Résultat foncier Année 1 : -46 312 €(Déficit de 46 312 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 912 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 964 €/an
Revenus locatifs : +7 713 €
Charges déductibles : -7 964 €
Résultat foncier Années 2+ : -252 €/an(Déficit de 252 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24911.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 713 €54 029 €4 942 €-46 316 €21 400 €24 916 €24 916 €
27 867 €7 837 €4 810 €30 €--24 886 €
38 024 €7 700 €4 673 €324 €--24 562 €
48 185 €7 559 €4 532 €626 €--23 936 €
58 348 €7 412 €4 385 €936 €--23 000 €
68 515 €7 261 €4 234 €1 254 €--21 745 €
78 686 €7 105 €4 078 €1 581 €--20 165 €
88 859 €6 943 €3 916 €1 916 €--18 248 €
99 037 €6 776 €3 749 €2 260 €--15 988 €
109 217 €6 604 €3 576 €2 614 €--13 374 €
119 402 €6 425 €3 398 €2 977 €--10 397 €
129 590 €6 240 €3 213 €3 349 €---
139 782 €6 049 €3 022 €3 732 €---
149 977 €5 852 €2 825 €4 125 €---
1510 177 €5 648 €2 621 €4 529 €---
1610 380 €5 437 €2 410 €4 943 €---
1710 588 €5 219 €2 192 €5 369 €---
1810 800 €4 993 €1 966 €5 806 €---
1911 016 €4 760 €1 733 €6 256 €---
2011 236 €4 519 €1 492 €6 717 €---
2111 461 €4 270 €1 243 €7 191 €---
2211 690 €4 012 €985 €7 678 €---
2311 924 €3 745 €718 €8 178 €---
2412 162 €3 470 €443 €8 692 €---
2512 405 €3 185 €158 €9 220 €---
TOTAL247 040 €193 050 €71 314 €53 990 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 620 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 620 €-6 420 €+8 040 €
2+1 620 €0 €+1 620 €
3+1 620 €0 €+1 620 €
4+1 620 €0 €+1 620 €
5+1 620 €0 €+1 620 €
6+1 620 €0 €+1 620 €
7+1 620 €0 €+1 620 €
8+1 620 €0 €+1 620 €
9+1 620 €0 €+1 620 €
10+1 620 €0 €+1 620 €
11+1 620 €0 €+1 620 €
12+1 620 €+1 005 €+615 €
13+1 620 €+1 120 €+500 €
14+1 620 €+1 238 €+382 €
15+1 620 €+1 359 €+261 €
16+1 620 €+1 483 €+137 €
17+1 620 €+1 611 €+9 €
18+1 620 €+1 742 €-122 €
19+1 620 €+1 877 €-257 €
20+1 620 €+2 015 €-395 €
21+1 620 €+2 157 €-537 €
22+1 620 €+2 303 €-683 €
23+1 620 €+2 453 €-833 €
24+1 620 €+2 608 €-988 €
25+1 620 €+2 766 €-1 146 €
Total+40 500 €+19 316 €+21 184 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →