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Appartement T3 lumineux à Marseille avec vue mer

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface54
Coût Total149 740
Loyer Annuel7 713
Rentabilité5.15%
Cashflow/mois-346
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 777,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif, Balcon

Découvrez ce charmant appartement T3, situé au 4ème étage d'une copropriété paisible de cinq étages, offrant une vue imprenable sur la mer Méditerranée. Avec ses 54 m² bien agencés, cet appartement propose une cuisine indépendante séduisante, un salon baigné de lumière, deux chambres confortables, ainsi qu'une salle d'eau pratique et des toilettes séparées. Profitez d'un balcon de 4 m² pour savourer les belles journées ensoleillées de Marseille. Une place de parking extérieure est également à votre disposition, ajoutant un atout indéniable à ce bien.

L'emplacement de cet appartement est idéal pour ceux qui souhaitent bénéficier d'un cadre de vie privilégié. À quelques pas, le Parc La Calade vous invite à des promenades et moments de détente. Les familles apprécieront la proximité d'établissements scolaires renommés tels que l'École Primaire Calade, la Crèche Calade ou encore le Collège Arthur Rimbaud. Le Jardin Entre Campagne et Nature constitue un autre lieu plaisant pour vous évader.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 54 m²
  • Balcon : 4 m²
  • Cuisine : Indépendante
  • Mode de chauffage : Électrique, individuel
  • DPE : D
  • Taxe foncière : 928€
  • Charges de copropriété : 130€
  • Construction : 1975
  • Distribution de l'eau chaude : Électrique, stockage

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. - http://zefir.fr/

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.340635, 5.352735
Total : 149 740
Prix d'acquisition : 96 000
Travaux : 46 060
Valeur du bien : 142 060
Frais de notaire : 7 680
Coût estimé : 7 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 643€/mois
Loyer annuel estimé : 7713€/an
Fourchette totale : 511€ - 808€/mois
Fourchette annuelle : 6134€ - 9697€/an
Rentabilité brute :5.15%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 6.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :736,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :44,92€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 781,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 313,82
Coût de l'assurance :13 476,60
Taxe foncière : 928,00€/an
Soit par mois : 77,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 642,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 989,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-346,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système de chauffage plus efficace, tel qu'une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de distribution d'eau chaude électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage et plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement réparation des murs.
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'ensemble de l'appartement.
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 060(853 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:9 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude - Remplacement système:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:14 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 900
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage: 10 m² × 50€/m² = 500€, Plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation complète:9 000
    Rénovation chambres (2 pièces): 20 m² × 400€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rafraîchissement:2 660
    Rafraîchissement salon: 54 m² × 40€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 500€
  • Second œuvre général - Électricité:6 000
    Mise aux normes électricité: 54 m² × 100€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 713 €/an
Calcul : 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 937 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 740 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 928 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 060
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 024
Revenus locatifs : +7 713
Charges déductibles : -54 024
Résultat foncier Année 1 : -46 312(Déficit de 46 312 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 912
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 964 €/an
Revenus locatifs : +7 713
Charges déductibles : -7 964
Résultat foncier Années 2+ : -252 €/an(Déficit de 252 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24911.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 71354 0294 942-46 31621 400 €24 916 €24 916 €
27 8677 8374 81030--24 886 €
38 0247 7004 673324--24 562 €
48 1857 5594 532626--23 936 €
58 3487 4124 385936--23 000 €
68 5157 2614 2341 254--21 745 €
78 6867 1054 0781 581--20 165 €
88 8596 9433 9161 916--18 248 €
99 0376 7763 7492 260--15 988 €
109 2176 6043 5762 614--13 374 €
119 4026 4253 3982 977--10 397 €
129 5906 2403 2133 349---
139 7826 0493 0223 732---
149 9775 8522 8254 125---
1510 1775 6482 6214 529---
1610 3805 4372 4104 943---
1710 5885 2192 1925 369---
1810 8004 9931 9665 806---
1911 0164 7601 7336 256---
2011 2364 5191 4926 717---
2111 4614 2701 2437 191---
2211 6904 0129857 678---
2311 9243 7457188 178---
2412 1623 4704438 692---
2512 4053 1851589 220---
TOTAL247 040193 05071 31453 99021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 990
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 620 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 620-6 420+8 040
2+1 6200+1 620
3+1 6200+1 620
4+1 6200+1 620
5+1 6200+1 620
6+1 6200+1 620
7+1 6200+1 620
8+1 6200+1 620
9+1 6200+1 620
10+1 6200+1 620
11+1 6200+1 620
12+1 620+1 005+615
13+1 620+1 120+500
14+1 620+1 238+382
15+1 620+1 359+261
16+1 620+1 483+137
17+1 620+1 611+9
18+1 620+1 742-122
19+1 620+1 877-257
20+1 620+2 015-395
21+1 620+2 157-537
22+1 620+2 303-683
23+1 620+2 453-833
24+1 620+2 608-988
25+1 620+2 766-1 146
Total+40 500+19 316+21 184
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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