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Achat : Maison Spézet (29540)

VilleSpézet (29)
Surface139m²
Coût Total216 940€
Loyer Annuel13 969€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 762,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 139 m², 6 pièces, 3 chambres, 1204 m² de terrain, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison d'habitation à vendre située à Spézet, Finistère 29, ayant :

  • Au sous-sol : cave, chaufferie, vide sanitaire,
  • Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, chambre, pièce d'eau, Wc, salle à manger-séjour, bureau, salle de cinéma,
  • A l'étage : palier, ...
Ville : Spézet
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29540
Coordonnées : 48.184730, -3.694630
Total : 216 940€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 102 460€
Valeur du bien : 208 460€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1164€/mois
Loyer annuel estimé : 13969€/an
Fourchette totale : 911€ - 1488€/mois
Fourchette annuelle : 10930€ - 17853€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :982,14 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :136 517 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-30 517€ (-22.4%)
Marge achat-revente :-80 423€ (-58.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 074,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 137,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 395,84€
Coût de l'assurance :18 982,25€
Taxe foncière : 1 396,94€/an
Soit par mois : 116,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 164,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 254,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (139 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour chambres sans photo - état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée et le bureau
Quantité: environ 6 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée et bureau nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :102 460 €(737 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 3500€ = 14500€
  • Isolation:5 560€
    Isolation toiture/combles: 139 m² × 40€/m² = 5560€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:7 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
  • Cuisine:33 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 18000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:600€
    Rafraîchissement autres pièces: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 164 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 969 €/an
Calcul : 1 164 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 940 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 759 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 397 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 102 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 898 €
Revenus locatifs : +13 969 €
Charges déductibles : -111 898 €
Résultat foncier Année 1 : -97 929 €(Déficit de 97 929 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 76 529 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 438 €/an
Revenus locatifs : +13 969 €
Charges déductibles : -9 438 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 531 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 76528.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 969 €111 905 €7 289 €-97 936 €21 400 €76 536 €76 536 €
214 249 €9 252 €7 096 €4 997 €--71 539 €
314 534 €9 052 €6 895 €5 482 €--66 057 €
414 824 €8 844 €6 688 €5 980 €--60 077 €
515 121 €8 630 €6 474 €6 491 €--53 586 €
615 423 €8 408 €6 252 €7 015 €--46 571 €
715 732 €8 179 €6 023 €7 553 €--39 018 €
816 046 €7 942 €5 786 €8 105 €--30 914 €
916 367 €7 696 €5 540 €8 671 €--22 243 €
1016 695 €7 442 €5 286 €9 252 €--12 990 €
1117 029 €7 180 €5 024 €9 849 €--3 142 €
1217 369 €6 908 €4 752 €10 461 €---
1317 717 €6 627 €4 471 €11 090 €---
1418 071 €6 336 €4 180 €11 735 €---
1518 432 €6 035 €3 879 €12 397 €---
1618 801 €5 724 €3 567 €13 077 €---
1719 177 €5 402 €3 245 €13 775 €---
1819 561 €5 068 €2 912 €14 492 €---
1919 952 €4 724 €2 567 €15 228 €---
2020 351 €4 367 €2 211 €15 984 €---
2120 758 €3 998 €1 842 €16 760 €---
2221 173 €3 616 €1 460 €17 557 €---
2321 596 €3 222 €1 065 €18 375 €---
2422 028 €2 813 €657 €19 215 €---
2522 469 €2 391 €234 €20 078 €---
TOTAL447 445 €261 762 €105 396 €185 684 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 684 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 934 €-6 420 €+9 354 €
2+2 934 €0 €+2 934 €
3+2 934 €0 €+2 934 €
4+2 934 €0 €+2 934 €
5+2 934 €0 €+2 934 €
6+2 934 €0 €+2 934 €
7+2 934 €0 €+2 934 €
8+2 934 €0 €+2 934 €
9+2 934 €0 €+2 934 €
10+2 934 €0 €+2 934 €
11+2 934 €0 €+2 934 €
12+2 934 €+3 138 €-204 €
13+2 934 €+3 327 €-393 €
14+2 934 €+3 521 €-587 €
15+2 934 €+3 719 €-785 €
16+2 934 €+3 923 €-989 €
17+2 934 €+4 133 €-1 199 €
18+2 934 €+4 348 €-1 414 €
19+2 934 €+4 568 €-1 634 €
20+2 934 €+4 795 €-1 861 €
21+2 934 €+5 028 €-2 094 €
22+2 934 €+5 267 €-2 333 €
23+2 934 €+5 512 €-2 578 €
24+2 934 €+5 765 €-2 831 €
25+2 934 €+6 024 €-3 090 €
Total+73 350 €+56 648 €+16 702 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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