Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleSaint-Herblain (44)
Surface68m²
Coût Total169 245€
Loyer Annuel9 998€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-328€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 124 690 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 833,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, 2 chambres, Pas de cave

'Beauséjour – Découvrez ce bel appartement T4 situé au dernier étage avec ascenseur. Lumineux et parfaitement agencé, il offre un cadre de vie agréable. Cave et stationnement au sein de la copropriété. Idéal pour une famille ou un investissement. Contactez-nous pour une visite !'

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.243420, -1.600070
Total : 169 245€
Prix d'acquisition : 124 690€
Travaux : 34 580€
Valeur du bien : 159 270€
Frais de notaire : 9 975€
Coût estimé : 9 975€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 9998€/an
Fourchette totale : 705€ - 985€/mois
Fourchette annuelle : 8455€ - 11823€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 426,4 €/m²
Basé sur :238 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 996 €
Prix d'achat :124 690 €
Décote à l'achat :-40 306€ (-24.4%)
Marge achat-revente :-4 249€ (-2.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 245€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :845,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 894,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 394,82€
Coût de l'assurance :14 808,94€
Taxe foncière : 999,78€/an
Soit par mois : 83,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 833,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 161,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-328,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - rénovation nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4.5/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 580 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 880€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Plomberie salle de bain: 1000€, Électricité salle de bain: 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Herblain (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 998 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 245 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 188 €
Revenus locatifs : +9 998 €
Charges déductibles : -44 188 €
Résultat foncier Année 1 : -34 190 €(Déficit de 34 190 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 790 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 608 €/an
Revenus locatifs : +9 998 €
Charges déductibles : -9 608 €
Résultat foncier Années 2+ : 390 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12789.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 690 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 049 €(65% de 124 690 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 947 €/an
Calcul : 81 049 € × 3,636% = 2 947 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 998 €44 193 €5 821 €-34 195 €21 400 €12 795 €12 795 €
210 198 €9 460 €5 668 €737 €--12 058 €
310 402 €9 302 €5 510 €1 100 €--10 958 €
410 610 €9 138 €5 346 €1 472 €--9 487 €
510 822 €8 968 €5 176 €1 854 €--7 633 €
611 038 €8 793 €5 001 €2 246 €--5 388 €
711 259 €8 611 €4 819 €2 648 €--2 739 €
811 484 €8 422 €4 630 €3 062 €---
911 714 €8 227 €4 435 €3 487 €---
1011 948 €8 026 €4 233 €3 923 €---
1112 187 €7 816 €4 024 €4 371 €---
1212 431 €7 600 €3 808 €4 831 €---
1312 680 €7 376 €3 584 €5 304 €---
1412 933 €7 144 €3 352 €5 789 €---
1513 192 €6 904 €3 111 €6 288 €---
1613 456 €6 655 €2 863 €6 801 €---
1713 725 €6 397 €2 605 €7 328 €---
1813 999 €6 131 €2 339 €7 869 €---
1914 279 €5 855 €2 063 €8 425 €---
2014 565 €5 569 €1 777 €8 996 €---
2114 856 €5 273 €1 481 €9 583 €---
2215 153 €4 967 €1 174 €10 187 €---
2315 456 €4 649 €857 €10 807 €---
2415 766 €4 321 €529 €11 445 €---
2516 081 €3 981 €189 €12 100 €---
TOTAL320 233 €213 778 €84 395 €106 455 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 100 €-6 420 €+8 520 €
2+2 100 €0 €+2 100 €
3+2 100 €0 €+2 100 €
4+2 100 €0 €+2 100 €
5+2 100 €0 €+2 100 €
6+2 100 €0 €+2 100 €
7+2 100 €0 €+2 100 €
8+2 100 €+97 €+2 003 €
9+2 100 €+1 046 €+1 054 €
10+2 100 €+1 177 €+923 €
11+2 100 €+1 311 €+789 €
12+2 100 €+1 449 €+651 €
13+2 100 €+1 591 €+509 €
14+2 100 €+1 737 €+363 €
15+2 100 €+1 886 €+214 €
16+2 100 €+2 040 €+60 €
17+2 100 €+2 198 €-98 €
18+2 100 €+2 361 €-261 €
19+2 100 €+2 527 €-427 €
20+2 100 €+2 699 €-599 €
21+2 100 €+2 875 €-775 €
22+2 100 €+3 056 €-956 €
23+2 100 €+3 242 €-1 142 €
24+2 100 €+3 433 €-1 333 €
25+2 100 €+3 630 €-1 530 €
Total+52 500 €+31 937 €+20 563 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →