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Appartement à vendre

VilleNandy (77)
Surface97m²
Coût Total246 589€
Loyer Annuel17 199€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 990 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 907,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, RDC, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Jardin

Dans une résidence sécurisée proche des commerces et des écoles , venez découvrir tout le potentiel de cet appartement de 97m² !

Il comprend une entrée, une pièce de vie volumineuse composée d'un espace living et d'un séjour donnant sur un premier jardin de plus de 100m2. Vous découvrirez également une cuisine indépendante aménagée avec un cellier/ buanderie attenant.

L'agencement du coin nuit vous séduira grâce à sa répartition en deux parties :

  • L'espace parental, avec une chambre, un espace WC avec possibilité de créer une salle d'eau.
  • L'espace enfant avec 2 chambres, dont une avec dressing, une salle de bains et un WC.

De quoi ravir parent et enfant !

Le + : un box pour le stationnement de votre véhicule, possibilités d'avoir une quatrième chambres, 2 jardins dont un plus de 100m2. Des travaux sont à prévoir.

Ville : Nandy
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77176
Coordonnées : 48.588197, 2.570933
Total : 246 589€
Prix d'acquisition : 184 990€
Travaux : 46 800€
Valeur du bien : 231 790€
Frais de notaire : 14 799€
Coût estimé : 14 799€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 14.78€/m²/mois
Fourchette : 12.80€ - 17.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1433€/mois
Loyer annuel estimé : 17199€/an
Fourchette totale : 1242€ - 1654€/mois
Fourchette annuelle : 14900€ - 19851€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 627,14 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :254 833 €
Prix d'achat :184 990 €
Décote à l'achat :-69 843€ (-27.4%)
Marge achat-revente :8 244€ (3.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 589€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 195,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :71,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 267,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 960,52€
Coût de l'assurance :21 576,54€
Taxe foncière : 1 719,85€/an
Soit par mois : 143,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 433,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 410,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de l'installation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 800 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 rénovation complète × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nandy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 199 €/an
Calcul : 1 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 788 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 589 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 863 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 171 €
Revenus locatifs : +17 199 €
Charges déductibles : -57 171 €
Résultat foncier Année 1 : -39 972 €(Déficit de 39 972 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 572 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 371 €/an
Revenus locatifs : +17 199 €
Charges déductibles : -10 371 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 828 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18572.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 244 €(65% de 184 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 244 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 199 €57 178 €7 795 €-39 980 €21 400 €18 580 €18 580 €
217 543 €10 166 €7 583 €7 377 €--11 203 €
317 893 €9 946 €7 363 €7 947 €--3 256 €
418 251 €9 720 €7 137 €8 532 €---
518 616 €9 486 €6 903 €9 131 €---
618 989 €9 244 €6 661 €9 745 €---
719 368 €8 995 €6 412 €10 374 €---
819 756 €8 737 €6 154 €11 019 €---
920 151 €8 471 €5 888 €11 680 €---
1020 554 €8 197 €5 614 €12 357 €---
1120 965 €7 913 €5 330 €13 052 €---
1221 384 €7 621 €5 038 €13 764 €---
1321 812 €7 318 €4 736 €14 493 €---
1422 248 €7 006 €4 424 €15 242 €---
1522 693 €6 684 €4 101 €16 009 €---
1623 147 €6 352 €3 769 €16 795 €---
1723 610 €6 009 €3 426 €17 601 €---
1824 082 €5 654 €3 071 €18 428 €---
1924 564 €5 288 €2 705 €19 276 €---
2025 055 €4 910 €2 327 €20 145 €---
2125 556 €4 520 €1 937 €21 036 €---
2226 067 €4 117 €1 534 €21 950 €---
2326 589 €3 701 €1 118 €22 887 €---
2427 120 €3 272 €689 €23 849 €---
2527 663 €2 828 €246 €24 834 €---
TOTAL550 874 €223 333 €111 961 €327 541 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 327 541 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 199 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 612 €-6 420 €+10 032 €
2+3 612 €0 €+3 612 €
3+3 612 €0 €+3 612 €
4+3 612 €+1 583 €+2 029 €
5+3 612 €+2 739 €+873 €
6+3 612 €+2 923 €+689 €
7+3 612 €+3 112 €+500 €
8+3 612 €+3 306 €+306 €
9+3 612 €+3 504 €+108 €
10+3 612 €+3 707 €-95 €
11+3 612 €+3 916 €-304 €
12+3 612 €+4 129 €-517 €
13+3 612 €+4 348 €-736 €
14+3 612 €+4 572 €-960 €
15+3 612 €+4 803 €-1 191 €
16+3 612 €+5 039 €-1 427 €
17+3 612 €+5 280 €-1 668 €
18+3 612 €+5 528 €-1 916 €
19+3 612 €+5 783 €-2 171 €
20+3 612 €+6 043 €-2 431 €
21+3 612 €+6 311 €-2 699 €
22+3 612 €+6 585 €-2 973 €
23+3 612 €+6 866 €-3 254 €
24+3 612 €+7 155 €-3 543 €
25+3 612 €+7 450 €-3 838 €
Total+90 300 €+98 262 €+-7 962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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