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Maison de village 6 pièces 115 m²

VilleTreffendel (35)
Surface115
Coût Total177 192
Loyer Annuel12 694
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+13
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 042,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bien idéalement situé, proche commerces et transports, cadre pratique

Benjamin ARGENTINO vous propose ce bien :

Sur la commune de Treffendel, à proximité de l'axe Rennes–Lorient et aux portes de la mythique forêt de Brocéliande, venez découvrir cette maison de bourg mitoyenne à rénover, idéalement située au cœur du village et exposée plein sud.

Cette maison aux très beaux volumes se compose, au rez-de-chaussée, d'une entrée ouvrant sur une lumineuse pièce de vie avec insert, d'une chambre, d'une cuisine ouverte sur le salon, d'un toilette indépendant ainsi que d'une arrière-cuisine.

À l'étage, un palier dessert deux chambres, dont une aux proportions généreuses pouvant facilement être divisée en deux espaces distincts selon vos besoins. Vous y trouverez également une salle de bains avec toilette ainsi que deux greniers, dont un partiellement aménageable.

À l'extérieur, une agréable courette vient compléter l'ensemble.

Ce bien offre un très beau potentiel et pourra, après rénovation, devenir une grande maison familiale d'environ 130 m².

La maison bénéficie d'une couverture en ardoises naturelles en très bon état, d'une charpente saine ne présentant aucun signe de faiblesse, ainsi que de plusieurs huisseries déjà équipées de double vitrage. Le bien est raccordé à l'assainissement collectif.

Vous souhaitez concrétiser un projet de vie au cœur de Brocéliande ? Investissement, locatif ou résidence principale, cette maison représente une véritable opportunité de créer un lieu de vie à votre image.\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : MB4024682532 Date de réalisation du diagnostic : 29/05/2026

Ville : Treffendel
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35380
Coordonnées : 48.040740, -2.006702
Total : 177 192
Prix d'acquisition : 119 900
Travaux : 47 700
Valeur du bien : 167 600
Frais de notaire : 9 592
Coût estimé : 9 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 11.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12694€/an
Fourchette totale : 841€ - 1331€/mois
Fourchette annuelle : 10090€ - 15971€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 098,9 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 374
Prix d'achat :119 900
Décote à l'achat :-121 474 (-50.3%)
Marge achat-revente :64 182€ (26.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 192
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :887,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 938,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 927,47
Coût de l'assurance :15 504,30
Taxe foncière : 1 269,45€/an
Soit par mois : 105,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 057,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, carrelage et murs
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 700(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 900
    Isolation toiture/combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:3 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant dans les chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture murs et plafonds dans les chambres:1 200
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture murs et plafonds dans le salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficients appliqués). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 694 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 192 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 269 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 714
Revenus locatifs : +12 694
Charges déductibles : -55 714
Résultat foncier Année 1 : -43 019(Déficit de 43 019 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 619
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 014 €/an
Revenus locatifs : +12 694
Charges déductibles : -8 014
Résultat foncier Années 2+ : 4 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21619.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 69455 7196 130-43 02521 400 €21 625 €21 625 €
212 9487 8595 9695 090--16 535 €
313 2077 6925 8035 515--11 020 €
413 4717 5205 6315 951--5 069 €
513 7417 3425 4526 399---
614 0167 1575 2686 858---
714 2966 9665 0767 330---
814 5826 7684 8787 814---
914 8746 5634 6738 311---
1015 1716 3504 4618 821---
1115 4746 1314 2419 344---
1215 7845 9034 0139 881---
1316 1005 6673 77710 433---
1416 4225 4233 53310 999---
1516 7505 1703 28011 580---
1617 0854 9083 01812 177---
1717 4274 6362 74712 790---
1817 7754 3562 46613 420---
1918 1314 0652 17514 066---
2018 4933 7631 87414 730---
2118 8633 4521 56215 412---
2219 2413 1281 23916 112---
2319 6252 79490416 831---
2420 0182 44755817 570---
2520 4182 08919918 330---
TOTAL406 608183 86888 927222 74021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 740
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 666 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 666-6 420+9 086
2+2 6660+2 666
3+2 6660+2 666
4+2 6660+2 666
5+2 666+399+2 267
6+2 666+2 058+608
7+2 666+2 199+467
8+2 666+2 344+322
9+2 666+2 493+173
10+2 666+2 646+20
11+2 666+2 803-137
12+2 666+2 964-298
13+2 666+3 130-464
14+2 666+3 300-634
15+2 666+3 474-808
16+2 666+3 653-987
17+2 666+3 837-1 171
18+2 666+4 026-1 360
19+2 666+4 220-1 554
20+2 666+4 419-1 753
21+2 666+4 624-1 958
22+2 666+4 834-2 168
23+2 666+5 049-2 383
24+2 666+5 271-2 605
25+2 666+5 499-2 833
Total+66 650+66 822+-172
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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