Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 85 m²

VilleLangé (36)
Surface85m²
Coût Total95 121€
Loyer Annuel6 669€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 760 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 632,47 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Une propriété rénovée de 2/3 chambres, située au cœur du village, avec terrasse sur le toit et jardin

A37941MED36 - Une charmante propriété de 2/3 chambres, située au cœur du village, avec terrasse sur le toit et jardin. Les fenêtres ont été remplacées il y a environ 4 ans. L'escalier extérieur en métal robuste menant à la terrasse sur le toit et à la chambre au premier étage a été installé il y a environ 6 mois.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A37941MED36 Date de réalisation du diagnostic : 17/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 371 € et 3 207 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Langé
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36600
Coordonnées : 47.072845, 1.511954
Total : 95 121€
Prix d'acquisition : 53 760€
Travaux : 37 060€
Valeur du bien : 90 820€
Frais de notaire : 4 301€
Coût estimé : 4 301€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 556€/mois
Loyer annuel estimé : 6669€/an
Fourchette totale : 441€ - 700€/mois
Fourchette annuelle : 5295€ - 8400€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :554,59 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :47 140 €
Prix d'achat :53 760 €
Décote à l'achat :+6 620€ (+14.0%)
Marge achat-revente :-47 981€ (-101.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 121€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :476,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 503,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 738,44€
Coût de l'assurance :8 323,09€
Taxe foncière : 666,93€/an
Soit par mois : 55,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 555,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 559,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, fenêtres récentes mais pas optimales
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage des murs et du sol
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise aux normes
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 060 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 100€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langé (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 669 €/an
Calcul : 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 288 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 121 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 667 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 347 €
Revenus locatifs : +6 669 €
Charges déductibles : -41 347 €
Résultat foncier Année 1 : -34 678 €(Déficit de 34 678 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 278 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 287 €/an
Revenus locatifs : +6 669 €
Charges déductibles : -4 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 382 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13278.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 760 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 944 €(65% de 53 760 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 271 €/an
Calcul : 34 944 € × 3,636% = 1 271 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 669 €41 350 €3 291 €-34 681 €21 400 €13 281 €13 281 €
26 803 €4 204 €3 204 €2 598 €--10 683 €
36 939 €4 115 €3 115 €2 824 €--7 859 €
47 078 €4 023 €3 023 €3 055 €--4 804 €
57 219 €3 927 €2 927 €3 292 €--1 512 €
67 363 €3 828 €2 828 €3 536 €---
77 511 €3 725 €2 725 €3 786 €---
87 661 €3 619 €2 619 €4 042 €---
97 814 €3 509 €2 509 €4 306 €---
107 970 €3 395 €2 395 €4 576 €---
118 130 €3 276 €2 277 €4 853 €---
128 292 €3 154 €2 154 €5 138 €---
138 458 €3 028 €2 028 €5 431 €---
148 627 €2 896 €1 897 €5 731 €---
158 800 €2 761 €1 761 €6 039 €---
168 976 €2 620 €1 620 €6 356 €---
179 156 €2 474 €1 475 €6 681 €---
189 339 €2 324 €1 324 €7 015 €---
199 525 €2 167 €1 168 €7 358 €---
209 716 €2 006 €1 006 €7 710 €---
219 910 €1 838 €838 €8 072 €---
2210 108 €1 665 €665 €8 444 €---
2310 311 €1 485 €485 €8 825 €---
2410 517 €1 299 €299 €9 218 €---
2510 727 €1 107 €107 €9 620 €---
TOTAL213 620 €109 795 €47 738 €103 825 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 825 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 401 €-6 420 €+7 821 €
2+1 401 €0 €+1 401 €
3+1 401 €0 €+1 401 €
4+1 401 €0 €+1 401 €
5+1 401 €0 €+1 401 €
6+1 401 €+607 €+794 €
7+1 401 €+1 136 €+265 €
8+1 401 €+1 213 €+188 €
9+1 401 €+1 292 €+109 €
10+1 401 €+1 373 €+28 €
11+1 401 €+1 456 €-55 €
12+1 401 €+1 541 €-140 €
13+1 401 €+1 629 €-228 €
14+1 401 €+1 719 €-318 €
15+1 401 €+1 812 €-411 €
16+1 401 €+1 907 €-506 €
17+1 401 €+2 004 €-603 €
18+1 401 €+2 104 €-703 €
19+1 401 €+2 207 €-806 €
20+1 401 €+2 313 €-912 €
21+1 401 €+2 422 €-1 021 €
22+1 401 €+2 533 €-1 132 €
23+1 401 €+2 648 €-1 247 €
24+1 401 €+2 765 €-1 364 €
25+1 401 €+2 886 €-1 485 €
Total+35 025 €+31 148 €+3 877 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →