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Appartement type T2 de 58 m2 + combles

VilleGeaune (40)
Surface58m²
Coût Total99 760€
Loyer Annuel7 276€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 189,66 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 58 m², 2 pièces

Venez découvrir ce charmant appartement type T2 situé sur la place de l'hôtel de ville de Geaune. D'une superficie initiale de 58m², vous pourrez aménager les combles pour ajouter une chambre supplémentaire. Situé au 1er étage, Il se compose d'une entrée, d'un salon-séjour de 23m² et d'une cuisine indépendante . Une chambre, une salle de bains et un Wc complètent l'ensemble. L''immeuble comprend 7 lots. ( 5 appartements et 2 locaux commerciaux) Les honoraires sont à la charge vendeur. Mathieu Varlet (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - .

Ville : Geaune
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40320
Coordonnées : 43.640740, -0.377030
Total : 99 760€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 25 240€
Valeur du bien : 94 240€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 10.45€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7276€/an
Fourchette totale : 509€ - 722€/mois
Fourchette annuelle : 6113€ - 8660€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 402,94 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :139 371 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-70 371€ (-50.5%)
Marge achat-revente :39 611€ (28.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 515,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 400,39€
Coût de l'assurance :8 479,60€
Taxe foncière : 727,58€/an
Soit par mois : 60,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 606,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 576,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre sans photo, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre sans photo, état moyen présumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 240 €(435 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 500€
    Rafraîchissement plomberie: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Geaune (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 276 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 760 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 527 €
Revenus locatifs : +7 276 €
Charges déductibles : -29 527 €
Résultat foncier Année 1 : -22 251 €(Déficit de 22 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 851 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 287 €/an
Revenus locatifs : +7 276 €
Charges déductibles : -4 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 989 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 850.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 276 €29 530 €3 223 €-22 254 €21 400 €854 €854 €
27 421 €4 203 €3 136 €3 219 €---
37 570 €4 113 €3 046 €3 457 €---
47 721 €4 020 €2 953 €3 701 €---
57 876 €3 924 €2 857 €3 952 €---
68 033 €3 825 €2 758 €4 209 €---
78 194 €3 722 €2 655 €4 472 €---
88 358 €3 616 €2 549 €4 742 €---
98 525 €3 507 €2 440 €5 018 €---
108 695 €3 394 €2 327 €5 302 €---
118 869 €3 277 €2 210 €5 592 €---
129 047 €3 156 €2 089 €5 891 €---
139 227 €3 031 €1 965 €6 196 €---
149 412 €2 902 €1 836 €6 510 €---
159 600 €2 769 €1 703 €6 831 €---
169 792 €2 632 €1 565 €7 161 €---
179 988 €2 490 €1 423 €7 498 €---
1810 188 €2 343 €1 276 €7 845 €---
1910 392 €2 191 €1 124 €8 201 €---
2010 599 €2 034 €968 €8 565 €---
2110 811 €1 872 €806 €8 939 €---
2211 028 €1 705 €638 €9 323 €---
2311 248 €1 532 €465 €9 716 €---
2411 473 €1 354 €287 €10 120 €---
2511 703 €1 169 €102 €10 534 €---
TOTAL233 046 €98 310 €46 400 €134 737 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 528 €-6 420 €+7 948 €
2+1 528 €+709 €+819 €
3+1 528 €+1 037 €+491 €
4+1 528 €+1 110 €+418 €
5+1 528 €+1 186 €+342 €
6+1 528 €+1 263 €+265 €
7+1 528 €+1 342 €+186 €
8+1 528 €+1 422 €+106 €
9+1 528 €+1 505 €+23 €
10+1 528 €+1 591 €-63 €
11+1 528 €+1 678 €-150 €
12+1 528 €+1 767 €-239 €
13+1 528 €+1 859 €-331 €
14+1 528 €+1 953 €-425 €
15+1 528 €+2 049 €-521 €
16+1 528 €+2 148 €-620 €
17+1 528 €+2 250 €-722 €
18+1 528 €+2 354 €-826 €
19+1 528 €+2 460 €-932 €
20+1 528 €+2 570 €-1 042 €
21+1 528 €+2 682 €-1 154 €
22+1 528 €+2 797 €-1 269 €
23+1 528 €+2 915 €-1 387 €
24+1 528 €+3 036 €-1 508 €
25+1 528 €+3 160 €-1 632 €
Total+38 200 €+40 421 €+-2 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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