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Appartement 2 pièces 56 m²

Bien expiré
VilleMée-sur-Seine (77)
Surface56m²
Coût Total162 230€
Loyer Annuel12 021€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 500 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 2 026,79 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 56 m²

Résidence les Jardies au Mee sur Seine. Appartement de type 2 pièces avec balcon terrasse comprenant une entrée avec nombreux rangements , un séjour salon, une cuisine aménagée , une chambre , une salle de bains , un toilette. Un parking en sous sol vient compléter ce bien . idéal première acquisition ou investissement locatif TRAVAUX EN COURS ET A LA CHARGE VENDEUR :ISOLATION EXTERIEURE ET CHANGEMENT DES FENETRES EN PVC DOUBLE VITRAGE Date de réalisation des diagnostics de performance d 'énergie le 29 janvier 2025.Consommation d'énergie primaire 265 kwh/m2/an .Montant des épenses annuelles d'énergie pour un usage standard 1010 euros et 1420 euros prix moyens des energies indéxés sur les années 2021 2022 2023. Charges annuelles 1940 EUROS .

Surface : 56 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 236 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/01/2025

Consommation énergie primaire : 265 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 115 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 010 € et 1 460 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Coordonnées : 48.543500, 2.618965
Total : 162 230€
Prix d'acquisition : 113 500€
Travaux : 39 650€
Valeur du bien : 153 150€
Frais de notaire : 9 080€
Coût estimé : 9 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 17.89€/m²/mois
Fourchette : 15.06€ - 21.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1002€/mois
Loyer annuel estimé : 12021€/an
Fourchette totale : 843€ - 1190€/mois
Fourchette annuelle : 10121€ - 14278€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 720,59 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 353 €
Prix d'achat :113 500 €
Décote à l'achat :+17 147€ (+17.8%)
Marge achat-revente :-65 877€ (-68.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 859,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 418,49€
Coût de l'assurance :14 195,13€
Taxe foncière : 1 202,10€/an
Soit par mois : 100,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 161,67€/mois
Soit par an : 1 940,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 001,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des meubles de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 650 €(708 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise), Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 400€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (fourniture et pose comprises), Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (fourniture et pose comprises), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 002 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 021 €/an
Calcul : 1 002 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 230 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 202 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 940 €/an
Calcul : 162 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 967 €
Revenus locatifs : +12 021 €
Charges déductibles : -48 967 €
Résultat foncier Année 1 : -36 946 €(Déficit de 36 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 546 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 317 €/an
Revenus locatifs : +12 021 €
Charges déductibles : -9 317 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15545.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 775 €(65% de 113 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 683 €/an
Calcul : 73 775 € × 3,636% = 2 683 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 021 €48 972 €5 612 €-36 951 €21 400 €15 551 €15 551 €
212 261 €9 175 €5 465 €3 086 €--12 465 €
312 507 €9 023 €5 313 €3 484 €--8 981 €
412 757 €8 865 €5 155 €3 892 €--5 089 €
513 012 €8 702 €4 992 €4 310 €--779 €
613 272 €8 533 €4 823 €4 739 €---
713 538 €8 358 €4 648 €5 180 €---
813 808 €8 176 €4 466 €5 632 €---
914 085 €7 989 €4 279 €6 096 €---
1014 366 €7 794 €4 084 €6 572 €---
1114 654 €7 593 €3 883 €7 061 €---
1214 947 €7 384 €3 674 €7 562 €---
1315 246 €7 168 €3 458 €8 077 €---
1415 550 €6 945 €3 235 €8 606 €---
1515 861 €6 713 €3 003 €9 148 €---
1616 179 €6 473 €2 763 €9 705 €---
1716 502 €6 225 €2 515 €10 277 €---
1816 832 €5 968 €2 258 €10 865 €---
1917 169 €5 701 €1 991 €11 468 €---
2017 512 €5 426 €1 716 €12 087 €---
2117 863 €5 140 €1 430 €12 723 €---
2218 220 €4 844 €1 134 €13 376 €---
2318 584 €4 538 €828 €14 046 €---
2418 956 €4 221 €511 €14 735 €---
2519 335 €3 892 €182 €15 443 €---
TOTAL385 036 €213 816 €81 418 €171 220 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 524 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 524 €-6 420 €+8 944 €
2+2 524 €0 €+2 524 €
3+2 524 €0 €+2 524 €
4+2 524 €0 €+2 524 €
5+2 524 €0 €+2 524 €
6+2 524 €+1 188 €+1 336 €
7+2 524 €+1 554 €+970 €
8+2 524 €+1 690 €+834 €
9+2 524 €+1 829 €+695 €
10+2 524 €+1 972 €+552 €
11+2 524 €+2 118 €+406 €
12+2 524 €+2 269 €+255 €
13+2 524 €+2 423 €+101 €
14+2 524 €+2 582 €-58 €
15+2 524 €+2 745 €-221 €
16+2 524 €+2 912 €-388 €
17+2 524 €+3 083 €-559 €
18+2 524 €+3 259 €-735 €
19+2 524 €+3 440 €-916 €
20+2 524 €+3 626 €-1 102 €
21+2 524 €+3 817 €-1 293 €
22+2 524 €+4 013 €-1 489 €
23+2 524 €+4 214 €-1 690 €
24+2 524 €+4 421 €-1 897 €
25+2 524 €+4 633 €-2 109 €
Total+63 100 €+51 366 €+11 734 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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