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Maison à vendre

VilleCossaye (58)
Surface139
Coût Total161 320
Loyer Annuel11 913
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 640,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, calme

Immobilier.notaires® et l'office notarial JOURDIER et associés, SELAS vous proposent : Maison / villa à vendre - COSSAYE (58300)


COSSAYE, à 5 minutes de Decize et 30 minutes de Nevers ou Moulins, Jolie maison en pierres dans un cadre magnifique Maison en pierres entourée de verdure, isolée au calme de la campagne Elle dispose d'une entrée avec escaliers menant au grenier totalement aménageable( beau potentiel), une belle pièce de vie avec cuisine équipée ouverte , wc, trois chambres dont une avec grand dressing, une salle de bain (baignoire d'angle) avec wc, une cave.

Ce bien dispose de plusieurs dépendances.

Menuiseries : double vitrage PVC

Assainissement individuel Taxe foncière : 569€

Travaux à prévoir

  • Classe énergie : F - Classe climat : C - Logement à consommation énergétique excessive : classe F => au 1/01/2028 si vente ou location : Obligation niveau de performance compris entre A et E - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 3600 à 4910 € (base 2023) - Prix : 85 000 €, Hon. Négo charge Vdr. - Réf : 2025/498

Visites : Pour toute visite veuillez prendre contact avec Aurélia Macadré ou Contact :


Annonce de l'étude JOURDIER et associés, SELAS - Notaires à Decize - N° SIRET : 31890883700020


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Ville : Cossaye
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58300
Coordonnées : 46.753565, 3.509506
Total : 161 320
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 65 200
Valeur du bien : 154 200
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139
Loyer prédit : 7.14€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 993€/mois
Loyer annuel estimé : 11913€/an
Fourchette totale : 772€ - 1276€/mois
Fourchette annuelle : 9270€ - 15311€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :708,96 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :98 545
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-9 545 (-9.7%)
Marge achat-revente :-62 775€ (-63.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 833,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 033,19
Coût de l'assurance :13 712,20
Taxe foncière : 569,00€/an
Soit par mois : 47,42€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 992,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 880,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 377 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 139 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 55 m² (salon total)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 200(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 900
    Isolation toiture/combles: 139 m² × 100€/m² = 13900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 200
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:16 000
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 2000€/m² = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Rafraîchissement salon:2 200
    Peinture salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cossaye (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 993 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 913 €/an
Calcul : 993 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 320 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 569 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 524
Revenus locatifs : +11 913
Charges déductibles : -71 524
Résultat foncier Année 1 : -59 611(Déficit de 59 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 211
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 324 €/an
Revenus locatifs : +11 913
Charges déductibles : -6 324
Résultat foncier Années 2+ : 5 589 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38211.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 91371 5295 212-59 61621 400 €38 216 €38 216 €
212 1516 1895 0715 963--32 254 €
312 3946 0434 9266 351--25 902 €
412 6425 8934 7756 750--19 153 €
512 8955 7384 6207 158--11 995 €
613 1535 5774 4607 576--4 419 €
713 4165 4114 2948 005---
813 6845 2404 1228 445---
913 9585 0633 9458 895---
1014 2374 8803 7639 357---
1114 5224 6913 5749 831---
1214 8134 4963 37810 317---
1315 1094 2943 17710 814---
1415 4114 0862 96811 325---
1515 7193 8712 75311 849---
1616 0343 6482 53112 385---
1716 3543 4182 30112 936---
1816 6813 1812 06313 500---
1917 0152 9361 81814 079---
2017 3552 6821 56514 673---
2117 7022 4201 30315 282---
2218 0562 1501 03215 907---
2318 4171 87075316 547---
2418 7861 58146417 205---
2519 1621 28316517 879---
TOTAL381 582168 17075 033213 41121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 411
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 502-6 420+8 922
2+2 5020+2 502
3+2 5020+2 502
4+2 5020+2 502
5+2 5020+2 502
6+2 5020+2 502
7+2 502+1 076+1 426
8+2 502+2 533-31
9+2 502+2 669-167
10+2 502+2 807-305
11+2 502+2 949-447
12+2 502+3 095-593
13+2 502+3 244-742
14+2 502+3 397-895
15+2 502+3 555-1 053
16+2 502+3 716-1 214
17+2 502+3 881-1 379
18+2 502+4 050-1 548
19+2 502+4 224-1 722
20+2 502+4 402-1 900
21+2 502+4 585-2 083
22+2 502+4 772-2 270
23+2 502+4 964-2 462
24+2 502+5 161-2 659
25+2 502+5 364-2 862
Total+62 550+64 023+-1 473
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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