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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface212.6m²
Coût Total252 469€
Loyer Annuel20 584€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+222€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 212.6 m²
Prix au m² : 790,22 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Surface de 212.6 m², 7 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Parquet, Rangements, Chauffage individuel fuel, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking, Terrain de 2060 m², Travaux

Grande maison familiale à rénover – 212 m² habitables – Terrain de 2060 m² – Proche centre-ville

Située à quelques minutes seulement du centre-ville, cette maison familiale de bonne construction offre de beaux volumes et un fort potentiel après rénovation.

Rez-de-chaussée • Une entrée accueillante ouvrant sur un vaste séjour • Une grande cuisine aménagée et équipée • Un grand couloir dessert trois chambres avec parquet. • Une salle de bains avec douche.

Étage • Deux grandes chambres supplémentaires. • Un bureau • Une salle d'eau avec toilettes. • Plusieurs espaces complémentaires de plus de 16 m², facilement aménageables en chambres ou bureau

Sous-sol complet • Garage pouvant accueillir jusqu'à 3 véhicules. • Atelier, cave, chaufferie et buanderie, offrant de nombreuses possibilités de rangement et d'organisation.

Les atouts: Grande surface habitable et modulable (212 m² + espaces aménageables). Sous-sol complet fonctionnel. Terrain généreux Proximité immédiate du centre-ville. Potentiel exceptionnel après rénovation.

Cette maison conviendra parfaitement à une famille en quête d'espace, ou à des acquéreurs désireux de créer un projet sur mesure grâce à une belle surface à réinventer. Référence agence : 721

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.641820, 4.954830
Total : 252 469€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 71 029€
Valeur du bien : 239 029€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212.6m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1715€/mois
Loyer annuel estimé : 20584€/an
Fourchette totale : 1352€ - 2177€/mois
Fourchette annuelle : 16220€ - 26122€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 469€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 247,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :73,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 321,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 849,81€
Coût de l'assurance :22 091,04€
Taxe foncière : 2 058,44€/an
Soit par mois : 171,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 715,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 492,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :222,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 212.6 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 212.6 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées mais fonctionnelles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 029 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 504€
    Isolation combles: 212.6 m² × 40€/m² = 8504€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation comprise, prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 500€/fenêtre = 13500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 250€
    Parquet flottant: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 875€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 25€/m² = 1875€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 004€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 584 €/an
Calcul : 1 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 469 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 884 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 058 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 029 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 396 €
Revenus locatifs : +20 584 €
Charges déductibles : -82 396 €
Résultat foncier Année 1 : -61 811 €(Déficit de 61 811 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 411 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 367 €/an
Revenus locatifs : +20 584 €
Charges déductibles : -11 367 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 218 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40411.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 584 €82 404 €8 433 €-61 819 €21 400 €40 419 €40 419 €
220 996 €11 150 €8 208 €9 846 €--30 574 €
321 416 €10 918 €7 976 €10 498 €--20 076 €
421 844 €10 678 €7 736 €11 166 €--8 910 €
522 281 €10 429 €7 487 €11 852 €---
622 727 €10 173 €7 230 €12 554 €---
723 181 €9 907 €6 965 €13 275 €---
823 645 €9 632 €6 690 €14 013 €---
924 118 €9 347 €6 405 €14 770 €---
1024 600 €9 053 €6 111 €15 547 €---
1125 092 €8 749 €5 807 €16 343 €---
1225 594 €8 435 €5 492 €17 160 €---
1326 106 €8 109 €5 167 €17 997 €---
1426 628 €7 772 €4 830 €18 856 €---
1527 161 €7 424 €4 482 €19 736 €---
1627 704 €7 064 €4 122 €20 640 €---
1728 258 €6 692 €3 750 €21 566 €---
1828 823 €6 306 €3 364 €22 517 €---
1929 400 €5 908 €2 966 €23 492 €---
2029 988 €5 496 €2 554 €24 492 €---
2130 587 €5 069 €2 127 €25 518 €---
2231 199 €4 628 €1 686 €26 571 €---
2331 823 €4 172 €1 230 €27 651 €---
2432 459 €3 701 €759 €28 759 €---
2533 109 €3 213 €271 €29 896 €---
TOTAL659 323 €266 431 €121 850 €392 892 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 392 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 584 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 323 €-6 420 €+10 743 €
2+4 323 €0 €+4 323 €
3+4 323 €0 €+4 323 €
4+4 323 €0 €+4 323 €
5+4 323 €+883 €+3 440 €
6+4 323 €+3 766 €+557 €
7+4 323 €+3 982 €+341 €
8+4 323 €+4 204 €+119 €
9+4 323 €+4 431 €-108 €
10+4 323 €+4 664 €-341 €
11+4 323 €+4 903 €-580 €
12+4 323 €+5 148 €-825 €
13+4 323 €+5 399 €-1 076 €
14+4 323 €+5 657 €-1 334 €
15+4 323 €+5 921 €-1 598 €
16+4 323 €+6 192 €-1 869 €
17+4 323 €+6 470 €-2 147 €
18+4 323 €+6 755 €-2 432 €
19+4 323 €+7 047 €-2 724 €
20+4 323 €+7 348 €-3 025 €
21+4 323 €+7 655 €-3 332 €
22+4 323 €+7 971 €-3 648 €
23+4 323 €+8 295 €-3 972 €
24+4 323 €+8 628 €-4 305 €
25+4 323 €+8 969 €-4 646 €
Total+108 075 €+117 868 €+-9 793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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