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Vente Maison de ville 7 pièces

VilleMoulins (03)
Surface142m²
Coût Total204 360€
Loyer Annuel14 127€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 880,28 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 142 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 426 m² de terrain, Toilettes séparées, 1 garage, Cuisine équipée

Iad France - Johan JOYON vous propose : Sur la commune de Moulins, à proximité des commodités, école et commerces, venez découvrir cette maison familiale à rénover. Elle se compose, d'une entrée, cuisine, grand et lumineux séjour avec terrasse attenante, 2 chambres, une salle d'eau et un WC séparé. À l'étage, un palier dessert 2 chambres supplémentaires, un bureau, une salle de bains et un WC séparé. Au sous-sol, vous profiterez d'une cave et d'un grand garage ainsi que d'une dépendance dans le jardin. Les +: - 4 voire 5 chambres - Spacieux séjour - Terrasse - Volets roulants solaires - Portail et garage électrique - Chauffage central -. VISITE VIRTUELLE SUR DEMANDE A découvrir très vite. À vos téléphones ! Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L. 561-5 du Code monétaire et financier. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Johan JOYON mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS France immatriculé au RSAC de CUSSET sous le numéro 892213653, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France SAS.Informations LOI ALUR : Honoraires charge vendeur. (gedeon )

Ville : Moulins
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03000
Coordonnées : 46.565795, 3.336826
Total : 204 360€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 69 360€
Valeur du bien : 194 360€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1177€/mois
Loyer annuel estimé : 14127€/an
Fourchette totale : 951€ - 1457€/mois
Fourchette annuelle : 11411€ - 17490€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 476,19 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 619 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-84 619€ (-40.4%)
Marge achat-revente :5 259€ (2.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 000,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :81,74€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 081,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 700,88€
Coût de l'assurance :24 523,20€
Taxe foncière : 1 412,74€/an
Soit par mois : 117,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 177,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 199,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection de l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 360 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 000€
    Isolation combles: 142 m² × 60€/m² = 8520€, Main d'œuvre: 480€
  • Chauffage - Remplacement système:12 720€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 720€
  • Menuiseries - Fenêtres:21 420€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€, Main d'œuvre: 1020€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 720€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1500€ = 12000€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 177 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 127 €/an
Calcul : 1 177 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 360 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 981 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 413 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 390 €
Revenus locatifs : +14 127 €
Charges déductibles : -78 390 €
Résultat foncier Année 1 : -64 263 €(Déficit de 64 263 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 863 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 030 €/an
Revenus locatifs : +14 127 €
Charges déductibles : -9 030 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 097 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42862.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 127 €78 397 €6 643 €-64 269 €21 400 €42 869 €42 869 €
214 410 €8 858 €6 464 €5 552 €--37 317 €
314 698 €8 673 €6 279 €6 025 €--31 292 €
414 992 €8 482 €6 088 €6 510 €--24 781 €
515 292 €8 284 €5 890 €7 008 €--17 773 €
615 598 €8 080 €5 686 €7 518 €--10 256 €
715 910 €7 869 €5 475 €8 041 €--2 215 €
816 228 €7 651 €5 257 €8 577 €---
916 553 €7 426 €5 032 €9 127 €---
1016 884 €7 193 €4 799 €9 691 €---
1117 221 €6 952 €4 559 €10 269 €---
1217 566 €6 704 €4 310 €10 862 €---
1317 917 €6 447 €4 053 €11 470 €---
1418 275 €6 181 €3 788 €12 094 €---
1518 641 €5 907 €3 513 €12 734 €---
1619 014 €5 623 €3 230 €13 390 €---
1719 394 €5 330 €2 937 €14 064 €---
1819 782 €5 027 €2 634 €14 754 €---
1920 177 €4 714 €2 321 €15 463 €---
2020 581 €4 391 €1 997 €16 190 €---
2120 993 €4 057 €1 663 €16 936 €---
2221 412 €3 712 €1 318 €17 701 €---
2321 841 €3 355 €961 €18 486 €---
2422 278 €2 986 €592 €19 292 €---
2522 723 €2 605 €211 €20 118 €---
TOTAL452 505 €224 903 €95 701 €227 603 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 603 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 967 €-6 420 €+9 387 €
2+2 967 €0 €+2 967 €
3+2 967 €0 €+2 967 €
4+2 967 €0 €+2 967 €
5+2 967 €0 €+2 967 €
6+2 967 €0 €+2 967 €
7+2 967 €0 €+2 967 €
8+2 967 €+1 909 €+1 058 €
9+2 967 €+2 738 €+229 €
10+2 967 €+2 907 €+60 €
11+2 967 €+3 081 €-114 €
12+2 967 €+3 259 €-292 €
13+2 967 €+3 441 €-474 €
14+2 967 €+3 628 €-661 €
15+2 967 €+3 820 €-853 €
16+2 967 €+4 017 €-1 050 €
17+2 967 €+4 219 €-1 252 €
18+2 967 €+4 426 €-1 459 €
19+2 967 €+4 639 €-1 672 €
20+2 967 €+4 857 €-1 890 €
21+2 967 €+5 081 €-2 114 €
22+2 967 €+5 310 €-2 343 €
23+2 967 €+5 546 €-2 579 €
24+2 967 €+5 787 €-2 820 €
25+2 967 €+6 035 €-3 068 €
Total+74 175 €+68 281 €+5 894 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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