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Noyelles Godault Appartement type 4 de 82 m²

VilleNoyelles-Godault (62)
Surface82m²
Coût Total154 710€
Loyer Annuel9 074€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 341,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, Toilettes séparées, 1 garage, Chauffage central au gaz, Rez-de-chaussée

A Noyelles Godault, au rdc intérieur d'une résidence calme des années 2000, proche de la mairie, découvrez cet appartement de type 4 en rez de jardin exposé sud-ouest. Appartement en cours de rénovation peinture d'environ 82 m² offrant les prestations suivantes : entrée, cellier, séjour, cuisine séparée ouvrable sur le séjour, 3 chambres, salle de bain, Wc séparé. Possibilité d'acheter un garage pour 5000 euros supplémentaire.

Prestations :

  • chauffage individuel gaz, chaudière de 2018
  • menuiseries Pvc double vitrage

Les + :

  • pas de frais d'agence
  • frais de notaire réduit à 3%
  • bonne performance énergétique

Charges et taxes :

  • dernière taxe foncière 965 euros
  • charges de copropriété 100 euros mensuel

Copropriété de 27 lots principaux- aucune procédure en cours

Visites sur rendez-vous. Remise des offres d'achat avant le , auprès de votre contact Julia Louis -

Nos logements sont vendus sous conditions des dispositions de la loi Elan. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Noyelles-Godault
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62950
Coordonnées : 50.421364, 2.994396
Total : 154 710€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 35 910€
Valeur du bien : 145 910€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.22€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 11.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9074€/an
Fourchette totale : 595€ - 960€/mois
Fourchette annuelle : 7145€ - 11523€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 468,75 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :120 438 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-10 438€ (-8.7%)
Marge achat-revente :-34 272€ (-28.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :755,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 800,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 958,74€
Coût de l'assurance :13 537,12€
Taxe foncière : 965,00€/an
Soit par mois : 80,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 756,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 121 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 910 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:11 160€
    Rénovation 3 chambres: Parquet flottant 36 m² × 50€/m² = 1800€, Peinture 36 m² murs et plafonds × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 1800€. Total: 1800€ + 1080€ + 1800€ = 4680€.
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€. Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Noyelles-Godault (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 074 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 710 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 965 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 610 €
Revenus locatifs : +9 074 €
Charges déductibles : -43 610 €
Résultat foncier Année 1 : -34 536 €(Déficit de 34 536 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 23 836 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 700 €/an
Revenus locatifs : +9 074 €
Charges déductibles : -7 700 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 374 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 23836.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 074 €43 615 €4 998 €-34 541 €10 700 €23 841 €23 841 €
29 255 €7 570 €4 863 €1 685 €--22 156 €
39 440 €7 430 €4 724 €2 010 €--20 146 €
49 629 €7 286 €4 580 €2 343 €--17 802 €
59 822 €7 137 €4 431 €2 685 €--15 118 €
610 018 €6 983 €4 277 €3 035 €--12 083 €
710 219 €6 824 €4 118 €3 394 €--8 689 €
810 423 €6 660 €3 954 €3 763 €--4 926 €
910 631 €6 490 €3 784 €4 141 €--785 €
1010 844 €6 315 €3 608 €4 529 €---
1111 061 €6 134 €3 427 €4 927 €---
1211 282 €5 947 €3 240 €5 336 €---
1311 508 €5 753 €3 047 €5 755 €---
1411 738 €5 553 €2 847 €6 185 €---
1511 973 €5 347 €2 640 €6 626 €---
1612 212 €5 134 €2 427 €7 079 €---
1712 456 €4 913 €2 207 €7 543 €---
1812 706 €4 685 €1 979 €8 020 €---
1912 960 €4 450 €1 744 €8 510 €---
2013 219 €4 207 €1 501 €9 012 €---
2113 483 €3 956 €1 249 €9 527 €---
2213 753 €3 696 €990 €10 057 €---
2314 028 €3 428 €722 €10 600 €---
2414 309 €3 151 €445 €11 157 €---
2514 595 €2 865 €159 €11 730 €---
TOTAL290 637 €175 531 €71 959 €115 106 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 106 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 906 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 906 €-3 210 €+5 116 €
2+1 906 €0 €+1 906 €
3+1 906 €0 €+1 906 €
4+1 906 €0 €+1 906 €
5+1 906 €0 €+1 906 €
6+1 906 €0 €+1 906 €
7+1 906 €0 €+1 906 €
8+1 906 €0 €+1 906 €
9+1 906 €0 €+1 906 €
10+1 906 €+1 123 €+783 €
11+1 906 €+1 478 €+428 €
12+1 906 €+1 601 €+305 €
13+1 906 €+1 726 €+180 €
14+1 906 €+1 855 €+51 €
15+1 906 €+1 988 €-82 €
16+1 906 €+2 124 €-218 €
17+1 906 €+2 263 €-357 €
18+1 906 €+2 406 €-500 €
19+1 906 €+2 553 €-647 €
20+1 906 €+2 704 €-798 €
21+1 906 €+2 858 €-952 €
22+1 906 €+3 017 €-1 111 €
23+1 906 €+3 180 €-1 274 €
24+1 906 €+3 347 €-1 441 €
25+1 906 €+3 519 €-1 613 €
Total+47 650 €+34 532 €+13 118 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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