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Appartement 5 pièces 81 m²

VilleLimoges (87)
Surface81m²
Coût Total131 160€
Loyer Annuel8 388€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-276€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 419,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T5 lumineux situé à Limoges, dans le code postal 87000. Ce bien, se trouve au cinquième étage d'une résidence avec ascenseur, offrant une vue dégagée et agréable. Avec une superficie habitable de 81 m², cet appartement est idéal pour une famille ou pour ceux qui recherchent un espace de vie confortable.

L'appartement se compose de quatre chambres spacieuses, dont une de 9,4 m², une de 9,32 m², une de 9,19 m² et une de 8,98 m², permettant ainsi d'accueillir facilement une famille ou de créer un bureau à domicile. Le séjour, d'une superficie de 15,44 m², est un espace convivial où vous pourrez vous détendre ou recevoir vos amis. La cuisine équipée, d'une surface de 10,31 m², est à la fois fonctionnelle et moderne, parfaite pour préparer de bons repas en toute convivialité.

L'appartement dispose également d'une salle d'eau et d'un cabinet de toilette, ainsi que d'un balcon, idéal pour profiter des journées ensoleillées. Pour votre confort, le chauffage est individuel, assuré par une chaudière au gaz.

En plus de ses nombreuses caractéristiques, cet appartement est vendu meublé, ce qui vous permettra de vous installer rapidement. Vous bénéficierez également de deux caves pour un espace de rangement supplémentaire et d'une place de stationnement, un atout précieux dans la ville. Situé dans une résidence calme et bien entretenue, cet appartement est à proximité des commodités et des transports en commun. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un bien spacieux et lumineux à Limoges. Référence annonce : TAPP963805 Date de réalisation du diagnostic : 14/11/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 211 Charges prévisionnelles annuelles : 2400 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 071 € et 1 449 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.829300, 1.260968
Total : 131 160€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 6 960€
Valeur du bien : 121 960€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8388€/an
Fourchette totale : 557€ - 877€/mois
Fourchette annuelle : 6685€ - 10524€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 707,68 €/m²
Basé sur :592 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 322 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-23 322€ (-16.9%)
Marge achat-revente :7 162€ (5.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :653,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :52,46€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 705,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 771,80€
Coût de l'assurance :15 739,20€
Taxe foncière : 838,78€/an
Soit par mois : 69,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 698,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 975,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-276,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - peinture un peu usée nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 960 €(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture dans 4 chambres: 4 chambres × 40€/m² × 6m²/chambre = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ (main d'œuvre incluse) = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Les prix de peinture sont basés sur une estimation de 40€/m² incluant la main d'œuvre. La rénovation de la salle de bain est estimée à 6000€ incluant tous les travaux nécessaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 388 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 160 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 839 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 296 €
Revenus locatifs : +8 388 €
Charges déductibles : -15 296 €
Résultat foncier Année 1 : -6 908 €(Déficit de 6 908 €)
Imputable sur revenu global : 6 908 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 336 €/an
Revenus locatifs : +8 388 €
Charges déductibles : -8 336 €
Résultat foncier Années 2+ : 52 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 388 €15 300 €4 472 €-6 913 €6 913 €--
28 556 €8 223 €4 354 €333 €---
38 727 €8 100 €4 232 €626 €---
48 901 €7 974 €4 106 €927 €---
59 079 €7 843 €3 975 €1 236 €---
69 261 €7 708 €3 840 €1 553 €---
79 446 €7 568 €3 699 €1 878 €---
89 635 €7 423 €3 554 €2 212 €---
99 828 €7 273 €3 404 €2 555 €---
1010 024 €7 117 €3 249 €2 907 €---
1110 225 €6 956 €3 088 €3 268 €---
1210 429 €6 790 €2 922 €3 639 €---
1310 638 €6 618 €2 749 €4 020 €---
1410 851 €6 439 €2 571 €4 411 €---
1511 068 €6 255 €2 386 €4 813 €---
1611 289 €6 064 €2 195 €5 225 €---
1711 515 €5 866 €1 998 €5 649 €---
1811 745 €5 661 €1 793 €6 084 €---
1911 980 €5 449 €1 581 €6 530 €---
2012 219 €5 230 €1 362 €6 989 €---
2112 464 €5 003 €1 135 €7 461 €---
2212 713 €4 768 €900 €7 945 €---
2312 967 €4 525 €657 €8 442 €---
2413 227 €4 273 €405 €8 953 €---
2513 491 €4 013 €145 €9 478 €---
TOTAL268 665 €168 441 €64 772 €100 224 €6 913 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 074 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 224 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 761 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 761 €-2 074 €+3 835 €
2+1 761 €+100 €+1 661 €
3+1 761 €+188 €+1 573 €
4+1 761 €+278 €+1 483 €
5+1 761 €+371 €+1 390 €
6+1 761 €+466 €+1 295 €
7+1 761 €+563 €+1 198 €
8+1 761 €+664 €+1 097 €
9+1 761 €+767 €+994 €
10+1 761 €+872 €+889 €
11+1 761 €+980 €+781 €
12+1 761 €+1 092 €+669 €
13+1 761 €+1 206 €+555 €
14+1 761 €+1 323 €+438 €
15+1 761 €+1 444 €+317 €
16+1 761 €+1 568 €+193 €
17+1 761 €+1 695 €+66 €
18+1 761 €+1 825 €-64 €
19+1 761 €+1 959 €-198 €
20+1 761 €+2 097 €-336 €
21+1 761 €+2 238 €-477 €
22+1 761 €+2 383 €-622 €
23+1 761 €+2 533 €-772 €
24+1 761 €+2 686 €-925 €
25+1 761 €+2 844 €-1 083 €
Total+44 025 €+30 067 €+13 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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