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Achat : Maison (29246)

VillePoullaouen (29)
Surface104m²
Coût Total158 792€
Loyer Annuel9 403€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 960,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 104 m², 7 pièces, 3 chambres, 1 balcon, 540 m² de terrain, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Au centre bourg, à proximité des commerces et de la voie verte, jolie maison en pierres sous ardoises, bien exposée, ayant: Cuisine, salon, une chambre, véranda, salle d'eau avec wc A l'étage, palier, deux chambres, salle de bains, débarras, une pièce Remise au pignon à usage de chaufferie Jardin clos attenant offrant une jolie vue sur la campagne environnante Pour plus de renseignements, prendre contact

Ville : Poullaouen
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29246
Coordonnées : 48.349430, -3.645400
Total : 158 792€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 50 900€
Valeur du bien : 150 800€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9403€/an
Fourchette totale : 634€ - 969€/mois
Fourchette annuelle : 7603€ - 11629€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 160 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 640 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-20 740€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-38 152€ (-31.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,52€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 861,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 460,20€
Coût de l'assurance :19 055,04€
Taxe foncière : 940,33€/an
Soit par mois : 78,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 783,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 939,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 900 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 400€
    Isolation combles: 104 m² × 100€/m² = 10400€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Chambres - Revêtement sol:8 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2400€ (80€/m² pour pose) = 4200€
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 500€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement robinetterie: 1900€, Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 300€ = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poullaouen (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 403 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 792 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 762 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 940 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 138 €
Revenus locatifs : +9 403 €
Charges déductibles : -58 138 €
Résultat foncier Année 1 : -48 735 €(Déficit de 48 735 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 335 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 238 €/an
Revenus locatifs : +9 403 €
Charges déductibles : -7 238 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 165 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27334.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 403 €58 143 €5 541 €-48 740 €21 400 €27 340 €27 340 €
29 591 €7 099 €5 396 €2 493 €--24 847 €
39 783 €6 949 €5 246 €2 834 €--22 013 €
49 979 €6 794 €5 091 €3 185 €--18 827 €
510 178 €6 633 €4 930 €3 545 €--15 282 €
610 382 €6 467 €4 764 €3 915 €--11 367 €
710 590 €6 294 €4 592 €4 296 €--7 071 €
810 801 €6 115 €4 413 €4 686 €--2 385 €
911 017 €5 930 €4 228 €5 087 €---
1011 238 €5 739 €4 036 €5 499 €---
1111 463 €5 540 €3 838 €5 922 €---
1211 692 €5 335 €3 632 €6 357 €---
1311 926 €5 122 €3 419 €6 804 €---
1412 164 €4 901 €3 198 €7 263 €---
1512 407 €4 672 €2 970 €7 735 €---
1612 656 €4 435 €2 733 €8 220 €---
1712 909 €4 190 €2 488 €8 718 €---
1813 167 €3 936 €2 234 €9 231 €---
1913 430 €3 673 €1 970 €9 757 €---
2013 699 €3 400 €1 698 €10 299 €---
2113 973 €3 118 €1 415 €10 855 €---
2214 252 €2 825 €1 123 €11 427 €---
2314 537 €2 522 €820 €12 015 €---
2414 828 €2 208 €506 €12 620 €---
2515 125 €1 883 €181 €13 242 €---
TOTAL301 190 €173 923 €80 460 €127 266 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 266 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 975 €-6 420 €+8 395 €
2+1 975 €0 €+1 975 €
3+1 975 €0 €+1 975 €
4+1 975 €0 €+1 975 €
5+1 975 €0 €+1 975 €
6+1 975 €0 €+1 975 €
7+1 975 €0 €+1 975 €
8+1 975 €0 €+1 975 €
9+1 975 €+811 €+1 164 €
10+1 975 €+1 650 €+325 €
11+1 975 €+1 777 €+198 €
12+1 975 €+1 907 €+68 €
13+1 975 €+2 041 €-66 €
14+1 975 €+2 179 €-204 €
15+1 975 €+2 321 €-346 €
16+1 975 €+2 466 €-491 €
17+1 975 €+2 616 €-641 €
18+1 975 €+2 769 €-794 €
19+1 975 €+2 927 €-952 €
20+1 975 €+3 090 €-1 115 €
21+1 975 €+3 256 €-1 281 €
22+1 975 €+3 428 €-1 453 €
23+1 975 €+3 605 €-1 630 €
24+1 975 €+3 786 €-1 811 €
25+1 975 €+3 972 €-1 997 €
Total+49 375 €+38 180 €+11 195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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