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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMagnac-Laval (87)
Surface113m²
Coût Total73 308€
Loyer Annuel9 320€
Rentabilité12.71%
Cashflow/mois+315€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 600 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 545,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Pas de cave

Découvrez cette maison d'habitation comprenant trois chambres une cuisine aménagée un grand séjour avec une belle véranda donnant sur le jardin attenant. Un garage complète ce bien ainsi qu'un poulailler qui pourrait aussi devenir un grand potager. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Magnac-Laval
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87190
Coordonnées : 46.227823, 1.171168
Total : 73 308€
Prix d'acquisition : 61 600€
Travaux : 6 780€
Valeur du bien : 68 380€
Frais de notaire : 4 928€
Coût estimé : 4 928€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9320€/an
Fourchette totale : 598€ - 1009€/mois
Fourchette annuelle : 7171€ - 12113€/an
Rentabilité brute :12.71%
Fourchette de rentabilité :9.78% - 16.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :666,67 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :75 334 €
Prix d'achat :61 600 €
Décote à l'achat :-13 734€ (-18.2%)
Marge achat-revente :2 026€ (2.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 308€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :363,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 384,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 615,18€
Coût de l'assurance :6 414,45€
Taxe foncière : 932,03€/an
Soit par mois : 77,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 462,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :314,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 355 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux si non présente
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 780 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 780€
    Isolation toiture/combles: 113 m² × 60€/m² = 6780€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 780€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 780€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 320 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 308 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 429 €
Revenus locatifs : +9 320 €
Charges déductibles : -10 429 €
Résultat foncier Année 1 : -1 109 €(Déficit de 1 109 €)
Imputable sur revenu global : 1 109 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 649 €/an
Revenus locatifs : +9 320 €
Charges déductibles : -3 649 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 671 €/an
Prix d'achat du bien : 61 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 040 €(65% de 61 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 456 €/an
Calcul : 40 040 € × 3,636% = 1 456 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 320 €10 432 €2 463 €-1 111 €1 111 €--
29 507 €3 586 €2 398 €5 920 €---
39 697 €3 519 €2 330 €6 178 €---
49 891 €3 449 €2 260 €6 442 €---
510 089 €3 376 €2 188 €6 712 €---
610 290 €3 301 €2 113 €6 989 €---
710 496 €3 224 €2 035 €7 272 €---
810 706 €3 144 €1 955 €7 562 €---
910 920 €3 061 €1 872 €7 859 €---
1011 139 €2 975 €1 786 €8 164 €---
1111 361 €2 886 €1 698 €8 475 €---
1211 589 €2 794 €1 606 €8 794 €---
1311 820 €2 699 €1 511 €9 121 €---
1412 057 €2 601 €1 412 €9 456 €---
1512 298 €2 499 €1 311 €9 799 €---
1612 544 €2 394 €1 205 €10 150 €---
1712 795 €2 285 €1 097 €10 509 €---
1813 051 €2 173 €984 €10 878 €---
1913 312 €2 056 €868 €11 255 €---
2013 578 €1 936 €747 €11 642 €---
2113 849 €1 811 €622 €12 038 €---
2214 126 €1 682 €493 €12 444 €---
2314 409 €1 549 €360 €12 860 €---
2414 697 €1 411 €222 €13 287 €---
2514 991 €1 268 €79 €13 723 €---
TOTAL298 532 €72 110 €35 615 €226 421 €1 111 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 333 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 421 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 320 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 957 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 957 €-333 €+2 290 €
2+1 957 €+1 776 €+181 €
3+1 957 €+1 853 €+104 €
4+1 957 €+1 933 €+24 €
5+1 957 €+2 014 €-57 €
6+1 957 €+2 097 €-140 €
7+1 957 €+2 182 €-225 €
8+1 957 €+2 269 €-312 €
9+1 957 €+2 358 €-401 €
10+1 957 €+2 449 €-492 €
11+1 957 €+2 543 €-586 €
12+1 957 €+2 638 €-681 €
13+1 957 €+2 736 €-779 €
14+1 957 €+2 837 €-880 €
15+1 957 €+2 940 €-983 €
16+1 957 €+3 045 €-1 088 €
17+1 957 €+3 153 €-1 196 €
18+1 957 €+3 263 €-1 306 €
19+1 957 €+3 377 €-1 420 €
20+1 957 €+3 493 €-1 536 €
21+1 957 €+3 612 €-1 655 €
22+1 957 €+3 733 €-1 776 €
23+1 957 €+3 858 €-1 901 €
24+1 957 €+3 986 €-2 029 €
25+1 957 €+4 117 €-2 160 €
Total+48 925 €+67 926 €+-19 001 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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