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Appartement à vendre

VilleMarignane (13)
Surface50m²
Coût Total149 420€
Loyer Annuel7 924€
Rentabilité5.30%
Cashflow/mois-247€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 980 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

1894 - L'immobilier - Agence Immobiliere Marseille vous propose à la vente cet appartement VENDU LOUÉ ( Loyer de 550€ CC dont environ 50€ de charges) situé au 4e et dernier étage sans ascenseur d'une résidence fermée et sécurisée. Il est composé d'une entrée, une cuisine fermée avec loggia, un salon donnant sur balcon. Côté nuit, deux chambres, une salle de bains, et un wc séparé. Une cave complète ce bien. IDÉAL INVESTISSEUR

Honoraires à charge vendeur. Contact *Laureen GUARDASCIONE Agent commercial en immobilier enregistré au RSAC du greffe de Marseille sous le n°804437820 titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société 1894-L'immobilier. La présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent commercial en contact. Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Référence agence : 15710

Ville : Marignane
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13700
Coordonnées : 43.433935, 5.217323
Total : 149 420€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 42 500€
Valeur du bien : 141 500€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 13.21€/m²/mois
Fourchette : 10.74€ - 16.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7924€/an
Fourchette totale : 537€ - 812€/mois
Fourchette annuelle : 6447€ - 9740€/an
Rentabilité brute :5.30%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 6.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 730,16 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :186 508 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-87 508€ (-46.9%)
Marge achat-revente :37 088€ (19.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :731,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :59,77€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 791,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 972,72€
Coût de l'assurance :17 930,40€
Taxe foncière : 792,42€/an
Soit par mois : 66,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 660,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 907,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-246,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des éléments datés et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500 €(850 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marignane (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 924 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 852 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 420 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 792 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 462 €
Revenus locatifs : +7 924 €
Charges déductibles : -49 462 €
Résultat foncier Année 1 : -41 538 €(Déficit de 41 538 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 138 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 962 €/an
Revenus locatifs : +7 924 €
Charges déductibles : -6 962 €
Résultat foncier Années 2+ : 962 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20137.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 924 €49 467 €4 857 €-41 543 €21 400 €20 143 €20 143 €
28 083 €6 836 €4 726 €1 247 €--18 896 €
38 244 €6 701 €4 591 €1 544 €--17 352 €
48 409 €6 561 €4 451 €1 848 €--15 504 €
58 577 €6 416 €4 307 €2 161 €--13 343 €
68 749 €6 267 €4 158 €2 482 €--10 861 €
78 924 €6 113 €4 003 €2 811 €--8 050 €
89 102 €5 954 €3 844 €3 149 €--4 901 €
99 284 €5 789 €3 679 €3 496 €--1 406 €
109 470 €5 619 €3 509 €3 852 €---
119 660 €5 443 €3 333 €4 217 €---
129 853 €5 261 €3 151 €4 592 €---
1310 050 €5 073 €2 963 €4 977 €---
1410 251 €4 879 €2 769 €5 372 €---
1510 456 €4 678 €2 569 €5 778 €---
1610 665 €4 471 €2 361 €6 194 €---
1710 878 €4 257 €2 147 €6 622 €---
1811 096 €4 035 €1 926 €7 060 €---
1911 318 €3 807 €1 697 €7 511 €---
2011 544 €3 570 €1 460 €7 974 €---
2111 775 €3 326 €1 216 €8 449 €---
2212 010 €3 073 €964 €8 937 €---
2312 251 €2 812 €703 €9 438 €---
2412 496 €2 543 €433 €9 953 €---
2512 746 €2 264 €154 €10 482 €---
TOTAL253 815 €165 214 €69 973 €88 601 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 664 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 664 €-6 420 €+8 084 €
2+1 664 €0 €+1 664 €
3+1 664 €0 €+1 664 €
4+1 664 €0 €+1 664 €
5+1 664 €0 €+1 664 €
6+1 664 €0 €+1 664 €
7+1 664 €0 €+1 664 €
8+1 664 €0 €+1 664 €
9+1 664 €0 €+1 664 €
10+1 664 €+734 €+930 €
11+1 664 €+1 265 €+399 €
12+1 664 €+1 378 €+286 €
13+1 664 €+1 493 €+171 €
14+1 664 €+1 612 €+52 €
15+1 664 €+1 733 €-69 €
16+1 664 €+1 858 €-194 €
17+1 664 €+1 986 €-322 €
18+1 664 €+2 118 €-454 €
19+1 664 €+2 253 €-589 €
20+1 664 €+2 392 €-728 €
21+1 664 €+2 535 €-871 €
22+1 664 €+2 681 €-1 017 €
23+1 664 €+2 831 €-1 167 €
24+1 664 €+2 986 €-1 322 €
25+1 664 €+3 144 €-1 480 €
Total+41 600 €+26 580 €+15 020 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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