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Appartement à vendre

VilleAuxerre (89)
Surface64m²
Coût Total134 370€
Loyer Annuel7 506€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 390,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon

Appartement de 64.10m², situé au centre ville historique d'Auxerre. Ce bien est composé, d'une entrée, une cuisine, un salon/séjour, deux chambres, une salle de bain et un toilette. Balcon filant avec accès par les chambres et le salon/séjour. Lumineux et idéalement placé, cet appartement est vendu avec une cave et un accès au parking de la copropriété disponible mais non attitré. Pour toutes autres informations, contactez nous dans une de nos 13 agences Ordim !

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.795432, 3.570743
Total : 134 370€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 38 250€
Valeur du bien : 127 250€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7506€/an
Fourchette totale : 511€ - 765€/mois
Fourchette annuelle : 6134€ - 9185€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 6.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 594,59 €/m²
Basé sur :327 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 054 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-13 054€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-32 316€ (-31.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,59€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 695,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 208,03€
Coût de l'assurance :10 077,75€
Taxe foncière : 750,61€/an
Soit par mois : 62,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 758,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 250 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 506 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 370 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 847 €
Revenus locatifs : +7 506 €
Charges déductibles : -43 847 €
Résultat foncier Année 1 : -36 341 €(Déficit de 36 341 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 941 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 597 €/an
Revenus locatifs : +7 506 €
Charges déductibles : -5 597 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 909 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14941.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 506 €43 852 €4 448 €-36 346 €21 400 €14 946 €14 946 €
27 656 €5 483 €4 329 €2 173 €--12 772 €
37 809 €5 360 €4 206 €2 449 €--10 323 €
47 965 €5 233 €4 079 €2 733 €--7 590 €
58 125 €5 101 €3 948 €3 023 €--4 567 €
68 287 €4 965 €3 812 €3 322 €--1 245 €
78 453 €4 825 €3 671 €3 628 €---
88 622 €4 680 €3 526 €3 943 €---
98 795 €4 529 €3 376 €4 265 €---
108 970 €4 374 €3 220 €4 597 €---
119 150 €4 213 €3 060 €4 937 €---
129 333 €4 047 €2 893 €5 286 €---
139 519 €3 875 €2 722 €5 644 €---
149 710 €3 698 €2 544 €6 012 €---
159 904 €3 514 €2 360 €6 390 €---
1610 102 €3 324 €2 170 €6 778 €---
1710 304 €3 128 €1 974 €7 177 €---
1810 510 €2 925 €1 771 €7 586 €---
1910 720 €2 715 €1 561 €8 006 €---
2010 935 €2 498 €1 344 €8 437 €---
2111 154 €2 273 €1 119 €8 881 €---
2211 377 €2 041 €887 €9 336 €---
2311 604 €1 801 €647 €9 803 €---
2411 836 €1 553 €399 €10 284 €---
2512 073 €1 296 €142 €10 777 €---
TOTAL240 421 €131 301 €64 208 €109 120 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 506 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 576 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 576 €-6 420 €+7 996 €
2+1 576 €0 €+1 576 €
3+1 576 €0 €+1 576 €
4+1 576 €0 €+1 576 €
5+1 576 €0 €+1 576 €
6+1 576 €0 €+1 576 €
7+1 576 €+715 €+861 €
8+1 576 €+1 183 €+393 €
9+1 576 €+1 280 €+296 €
10+1 576 €+1 379 €+197 €
11+1 576 €+1 481 €+95 €
12+1 576 €+1 586 €-10 €
13+1 576 €+1 693 €-117 €
14+1 576 €+1 804 €-228 €
15+1 576 €+1 917 €-341 €
16+1 576 €+2 033 €-457 €
17+1 576 €+2 153 €-577 €
18+1 576 €+2 276 €-700 €
19+1 576 €+2 402 €-826 €
20+1 576 €+2 531 €-955 €
21+1 576 €+2 664 €-1 088 €
22+1 576 €+2 801 €-1 225 €
23+1 576 €+2 941 €-1 365 €
24+1 576 €+3 085 €-1 509 €
25+1 576 €+3 233 €-1 657 €
Total+39 400 €+32 736 €+6 664 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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