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Appartement 4 pièces 73 m²

VilleCholet (49)
Surface73.23m²
Coût Total143 094€
Loyer Annuel9 614€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 050 €
Surface : 73.23 m²
Prix au m² : 1 680,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateurs fonte pellets, Nombre d'égages : 11, Mandat exclusif

Dans résidence avec ascenseur- Appartement lumineux offrant une entrée avec rangements, un séjour donnant sur le balcon exposé Sud, un salon et une cuisine aménagée et équipée avec coin lingerie. Coté nuit, le dégagement offre de nombreux placards, 2 chambres dont une avec placard, un WC indépendant et une salle d'eau. Cave sur le palier. Stationnement couvert et sécurisé. Proche des commerces et écoles dans résidence calme avec ascenseur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 960.0 € et 1360.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-les-arcades-cholet.com/mentions_legales/

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.056837, -0.869374
Total : 143 094€
Prix d'acquisition : 123 050€
Travaux : 10 200€
Valeur du bien : 133 250€
Frais de notaire : 9 844€
Coût estimé : 9 844€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.23m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9614€/an
Fourchette totale : 622€ - 1032€/mois
Fourchette annuelle : 7463€ - 12386€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 903,23 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 374 €
Prix d'achat :123 050 €
Décote à l'achat :-16 324€ (-11.7%)
Marge achat-revente :-3 720€ (-2.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 094€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :41,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 756,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 354,50€
Coût de l'assurance :12 520,72€
Taxe foncière : 961,44€/an
Soit par mois : 80,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 205,42€/mois
Soit par an : 2 465,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 801,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 042,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture correcte mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 200 €(139 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 614 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 917 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 094 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 465 €/an
Calcul : 205 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 044 €
Revenus locatifs : +9 614 €
Charges déductibles : -19 044 €
Résultat foncier Année 1 : -9 430 €(Déficit de 9 430 €)
Imputable sur revenu global : 9 430 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 844 €/an
Revenus locatifs : +9 614 €
Charges déductibles : -8 844 €
Résultat foncier Années 2+ : 770 €/an
Prix d'achat du bien : 123 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 983 €(65% de 123 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 908 €/an
Calcul : 79 983 € × 3,636% = 2 908 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 614 €19 049 €4 922 €-9 435 €9 435 €--
29 807 €8 720 €4 792 €1 087 €---
310 003 €8 586 €4 659 €1 417 €---
410 203 €8 447 €4 520 €1 756 €---
510 407 €8 304 €4 376 €2 103 €---
610 615 €8 155 €4 228 €2 460 €---
710 827 €8 001 €4 074 €2 826 €---
811 044 €7 842 €3 915 €3 202 €---
911 265 €7 677 €3 750 €3 588 €---
1011 490 €7 507 €3 579 €3 984 €---
1111 720 €7 330 €3 402 €4 390 €---
1211 954 €7 147 €3 219 €4 807 €---
1312 193 €6 957 €3 030 €5 236 €---
1412 437 €6 761 €2 834 €5 676 €---
1512 686 €6 558 €2 631 €6 128 €---
1612 940 €6 348 €2 420 €6 592 €---
1713 198 €6 130 €2 203 €7 068 €---
1813 462 €5 905 €1 977 €7 558 €---
1913 732 €5 671 €1 744 €8 061 €---
2014 006 €5 430 €1 502 €8 577 €---
2114 286 €5 179 €1 252 €9 107 €---
2214 572 €4 920 €993 €9 652 €---
2314 864 €4 652 €725 €10 212 €---
2415 161 €4 374 €447 €10 787 €---
2515 464 €4 087 €160 €11 377 €---
TOTAL307 951 €179 737 €71 355 €128 214 €9 435 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 830 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 614 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 019 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 019 €-2 830 €+4 849 €
2+2 019 €+326 €+1 693 €
3+2 019 €+425 €+1 594 €
4+2 019 €+527 €+1 492 €
5+2 019 €+631 €+1 388 €
6+2 019 €+738 €+1 281 €
7+2 019 €+848 €+1 171 €
8+2 019 €+961 €+1 058 €
9+2 019 €+1 076 €+943 €
10+2 019 €+1 195 €+824 €
11+2 019 €+1 317 €+702 €
12+2 019 €+1 442 €+577 €
13+2 019 €+1 571 €+448 €
14+2 019 €+1 703 €+316 €
15+2 019 €+1 838 €+181 €
16+2 019 €+1 978 €+41 €
17+2 019 €+2 121 €-102 €
18+2 019 €+2 267 €-248 €
19+2 019 €+2 418 €-399 €
20+2 019 €+2 573 €-554 €
21+2 019 €+2 732 €-713 €
22+2 019 €+2 896 €-877 €
23+2 019 €+3 063 €-1 044 €
24+2 019 €+3 236 €-1 217 €
25+2 019 €+3 413 €-1 394 €
Total+50 475 €+38 464 €+12 011 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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