Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement Renove Proche Centre Ville

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface65m²
Coût Total100 360€
Loyer Annuel7 602€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 276,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 4 pièces, 3 chambres, Placards, Toilettes séparées, Ascenseur, Parquet, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, Étage 7

Appartement traversant entièrement rénové avec vue magnifique au septième étage d'une copropriété sécurisée et en trés bon état d'entretien. Cuisine équpée ouverte sur un double séjour trés lumineux, 2 chambres dont une avec dressing, salle d'eau, wc séparé, hall d'entrée et couloir avec grands rangements. Place de parking sécurisée au pied de l'immeuble. Vous n'avez plus qu'a poser vos valises !!!!! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.924519, 2.441795
Total : 100 360€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 10 720€
Valeur du bien : 93 720€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7602€/an
Fourchette totale : 487€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 5842€ - 9893€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 309,01 €/m²
Basé sur :442 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 086 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-2 086€ (-2.5%)
Marge achat-revente :-15 274€ (-17.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 533,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 852,60€
Coût de l'assurance :8 781,50€
Taxe foncière : 760,22€/an
Soit par mois : 63,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 633,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 596,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments en rouge
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 720 €(165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:440€
    Peinture murs cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: inclus dans le tarif
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus dans le tarif
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 360 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 330 €
Revenus locatifs : +7 602 €
Charges déductibles : -15 330 €
Résultat foncier Année 1 : -7 728 €(Déficit de 7 728 €)
Imputable sur revenu global : 7 728 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 610 €/an
Revenus locatifs : +7 602 €
Charges déductibles : -4 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 992 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 602 €15 333 €3 502 €-7 731 €7 731 €--
27 754 €4 522 €3 410 €3 232 €---
37 909 €4 427 €3 316 €3 482 €---
48 068 €4 329 €3 218 €3 738 €---
58 229 €4 228 €3 116 €4 001 €---
68 393 €4 122 €3 011 €4 271 €---
78 561 €4 013 €2 902 €4 548 €---
88 733 €3 901 €2 789 €4 832 €---
98 907 €3 784 €2 672 €5 124 €---
109 085 €3 662 €2 551 €5 423 €---
119 267 €3 537 €2 426 €5 730 €---
129 452 €3 407 €2 296 €6 045 €---
139 641 €3 272 €2 161 €6 369 €---
149 834 €3 133 €2 021 €6 701 €---
1510 031 €2 988 €1 877 €7 043 €---
1610 232 €2 839 €1 727 €7 393 €---
1710 436 €2 684 €1 572 €7 752 €---
1810 645 €2 523 €1 412 €8 122 €---
1910 858 €2 357 €1 245 €8 501 €---
2011 075 €2 184 €1 073 €8 891 €---
2111 297 €2 006 €894 €9 291 €---
2211 522 €1 821 €710 €9 701 €---
2311 753 €1 630 €518 €10 123 €---
2411 988 €1 431 €320 €10 557 €---
2512 228 €1 226 €114 €11 002 €---
TOTAL243 502 €89 360 €50 853 €154 142 €7 731 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 319 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 596 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 596 €-2 319 €+3 915 €
2+1 596 €+970 €+626 €
3+1 596 €+1 045 €+551 €
4+1 596 €+1 122 €+474 €
5+1 596 €+1 200 €+396 €
6+1 596 €+1 281 €+315 €
7+1 596 €+1 364 €+232 €
8+1 596 €+1 450 €+146 €
9+1 596 €+1 537 €+59 €
10+1 596 €+1 627 €-31 €
11+1 596 €+1 719 €-123 €
12+1 596 €+1 814 €-218 €
13+1 596 €+1 911 €-315 €
14+1 596 €+2 010 €-414 €
15+1 596 €+2 113 €-517 €
16+1 596 €+2 218 €-622 €
17+1 596 €+2 326 €-730 €
18+1 596 €+2 437 €-841 €
19+1 596 €+2 550 €-954 €
20+1 596 €+2 667 €-1 071 €
21+1 596 €+2 787 €-1 191 €
22+1 596 €+2 910 €-1 314 €
23+1 596 €+3 037 €-1 441 €
24+1 596 €+3 167 €-1 571 €
25+1 596 €+3 301 €-1 705 €
Total+39 900 €+46 243 €+-6 343 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →