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PLUMAUGAT , bâtisse de caractère aux volumes généreux

VillePlumaugat (22)
Surface127
Coût Total169 962
Loyer Annuel11 842
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-3
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 650 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 768,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

A PLUMAUGAT, au bout d'un chemin communal, là où le temps semble s'être arrêté, se dresse cette authentique longère en pierre, témoin privilégié de l'architecture rurale bretonne. Située dans un environnement d'une sérénité absolue, cette propriété s'adresse aux passionnés, aux créateurs et à tous ceux qui rêvent de façonner un lieu de vie à leur image, loin du tumulte urbain. Cette bâtisse de caractère, aux volumes généreux, n'attend qu'une restauration globale pour révéler toute sa superbe. Son gros potentiel réside non seulement dans sa structure saine, mais aussi dans la modularité de ses espaces intérieurs qui permettent d'imaginer une vaste pièce de vie, des suites parentales ou un projet de gîte de charme. L'âme de la pierre et l'authenticité des matériaux d'origine offrent un canevas idéal pour une rénovation alliant cachet ancien et confort contemporain. Le terrain est agrémenté de nombreuses dépendances qui viennent enrichir l'ensemble. Ces espaces annexes ouvrent le champ de tous les possibles. Cadre de vie quotidien rythmé par le chant de la nature, offrant une intimité rare tout en restant à proximité des axes stratégiques pour rejoindre RENNES notamment Une opportunité rare pour ceux qui souhaitent redonner vie au patrimoine tout en s'offrant un luxe devenu rare : le silence. (8.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Emmanuel LEBRETON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 503765018 - RENNES. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/72.pdf

Ville : Plumaugat
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22250
Coordonnées : 48.243118, -2.198728
Total : 169 962
Prix d'acquisition : 97 650
Travaux : 64 500
Valeur du bien : 162 150
Frais de notaire : 7 812
Coût estimé : 7 812
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11842€/an
Fourchette totale : 778€ - 1252€/mois
Fourchette annuelle : 9335€ - 15021€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :840 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :106 680
Prix d'achat :97 650
Décote à l'achat :-9 030 (-8.5%)
Marge achat-revente :-63 282€ (-59.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 962
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :841,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 891,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 572,54
Coût de l'assurance :14 871,68
Taxe foncière : 1 184,17€/an
Soit par mois : 98,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 986,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 990,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres, y compris revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 visible pour une chambre et 1/5 pour l'autre - nécessitent des travaux importants
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - espace de vie nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 500(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:14 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 27 m² × 200€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:3 000
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Plumaugat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 842 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 705 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 962 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 984
Revenus locatifs : +11 842
Charges déductibles : -71 984
Résultat foncier Année 1 : -60 143(Déficit de 60 143 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 743
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 484 €/an
Revenus locatifs : +11 842
Charges déductibles : -7 484
Résultat foncier Années 2+ : 4 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38742.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 650
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 473(65% de 97 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 308 €/an
Calcul : 63 473 € × 3,636% = 2 308
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 84271 9905 711-60 14821 400 €38 748 €38 748 €
212 0797 3385 5594 740--34 008 €
312 3207 1815 4025 139--28 869 €
412 5677 0195 2405 548--23 321 €
512 8186 8515 0725 967--17 354 €
613 0746 6774 8986 397--10 957 €
713 3366 4984 7196 838--4 119 €
813 6026 3124 5337 291---
913 8746 1194 3407 755---
1014 1525 9214 1428 231---
1114 4355 7153 9368 720---
1214 7245 5023 7239 222---
1315 0185 2823 5029 737---
1415 3195 0543 27510 265---
1515 6254 8183 03910 807---
1615 9374 5742 79511 363---
1716 2564 3222 54311 935---
1816 5814 0612 28212 521---
1916 9133 7912 01113 122---
2017 2513 5111 73213 740---
2117 5963 2221 44314 374---
2217 9482 9231 14415 025---
2318 3072 61483515 693---
2418 6732 29451516 380---
2519 0471 96318417 084---
TOTAL379 295191 54982 573187 74621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 746
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 487-6 420+8 907
2+2 4870+2 487
3+2 4870+2 487
4+2 4870+2 487
5+2 4870+2 487
6+2 4870+2 487
7+2 4870+2 487
8+2 487+951+1 536
9+2 487+2 326+161
10+2 487+2 469+18
11+2 487+2 616-129
12+2 487+2 767-280
13+2 487+2 921-434
14+2 487+3 079-592
15+2 487+3 242-755
16+2 487+3 409-922
17+2 487+3 580-1 093
18+2 487+3 756-1 269
19+2 487+3 937-1 450
20+2 487+4 122-1 635
21+2 487+4 312-1 825
22+2 487+4 508-2 021
23+2 487+4 708-2 221
24+2 487+4 914-2 427
25+2 487+5 125-2 638
Total+62 175+56 324+5 851
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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