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PLUMAUGAT , bâtisse de caractère aux volumes généreux

Bien expiré
VillePlumaugat (22)
Surface127m²
Coût Total169 962€
Loyer Annuel11 842€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 650 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 768,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

A PLUMAUGAT, au bout d'un chemin communal, là où le temps semble s'être arrêté, se dresse cette authentique longère en pierre, témoin privilégié de l'architecture rurale bretonne. Située dans un environnement d'une sérénité absolue, cette propriété s'adresse aux passionnés, aux créateurs et à tous ceux qui rêvent de façonner un lieu de vie à leur image, loin du tumulte urbain. Cette bâtisse de caractère, aux volumes généreux, n'attend qu'une restauration globale pour révéler toute sa superbe. Son gros potentiel réside non seulement dans sa structure saine, mais aussi dans la modularité de ses espaces intérieurs qui permettent d'imaginer une vaste pièce de vie, des suites parentales ou un projet de gîte de charme. L'âme de la pierre et l'authenticité des matériaux d'origine offrent un canevas idéal pour une rénovation alliant cachet ancien et confort contemporain. Le terrain est agrémenté de nombreuses dépendances qui viennent enrichir l'ensemble. Ces espaces annexes ouvrent le champ de tous les possibles. Cadre de vie quotidien rythmé par le chant de la nature, offrant une intimité rare tout en restant à proximité des axes stratégiques pour rejoindre RENNES notamment Une opportunité rare pour ceux qui souhaitent redonner vie au patrimoine tout en s'offrant un luxe devenu rare : le silence. (8.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Emmanuel LEBRETON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 503765018 - RENNES. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/72.pdf

Ville : Plumaugat
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22250
Coordonnées : 48.243118, -2.198728
Total : 169 962€
Prix d'acquisition : 97 650€
Travaux : 64 500€
Valeur du bien : 162 150€
Frais de notaire : 7 812€
Coût estimé : 7 812€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11842€/an
Fourchette totale : 778€ - 1252€/mois
Fourchette annuelle : 9335€ - 15021€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :840 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :106 680 €
Prix d'achat :97 650 €
Décote à l'achat :-9 030€ (-8.5%)
Marge achat-revente :-63 282€ (-59.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 962€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :841,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 891,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 572,54€
Coût de l'assurance :14 871,68€
Taxe foncière : 1 184,17€/an
Soit par mois : 98,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 986,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 990,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres, y compris revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 visible pour une chambre et 1/5 pour l'autre - nécessitent des travaux importants
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - espace de vie nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 500 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 27 m² × 200€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Plumaugat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 842 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 705 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 962 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 984 €
Revenus locatifs : +11 842 €
Charges déductibles : -71 984 €
Résultat foncier Année 1 : -60 143 €(Déficit de 60 143 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 743 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 484 €/an
Revenus locatifs : +11 842 €
Charges déductibles : -7 484 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38742.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 650 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 473 €(65% de 97 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 308 €/an
Calcul : 63 473 € × 3,636% = 2 308 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 842 €71 990 €5 711 €-60 148 €21 400 €38 748 €38 748 €
212 079 €7 338 €5 559 €4 740 €--34 008 €
312 320 €7 181 €5 402 €5 139 €--28 869 €
412 567 €7 019 €5 240 €5 548 €--23 321 €
512 818 €6 851 €5 072 €5 967 €--17 354 €
613 074 €6 677 €4 898 €6 397 €--10 957 €
713 336 €6 498 €4 719 €6 838 €--4 119 €
813 602 €6 312 €4 533 €7 291 €---
913 874 €6 119 €4 340 €7 755 €---
1014 152 €5 921 €4 142 €8 231 €---
1114 435 €5 715 €3 936 €8 720 €---
1214 724 €5 502 €3 723 €9 222 €---
1315 018 €5 282 €3 502 €9 737 €---
1415 319 €5 054 €3 275 €10 265 €---
1515 625 €4 818 €3 039 €10 807 €---
1615 937 €4 574 €2 795 €11 363 €---
1716 256 €4 322 €2 543 €11 935 €---
1816 581 €4 061 €2 282 €12 521 €---
1916 913 €3 791 €2 011 €13 122 €---
2017 251 €3 511 €1 732 €13 740 €---
2117 596 €3 222 €1 443 €14 374 €---
2217 948 €2 923 €1 144 €15 025 €---
2318 307 €2 614 €835 €15 693 €---
2418 673 €2 294 €515 €16 380 €---
2519 047 €1 963 €184 €17 084 €---
TOTAL379 295 €191 549 €82 573 €187 746 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 746 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 487 €-6 420 €+8 907 €
2+2 487 €0 €+2 487 €
3+2 487 €0 €+2 487 €
4+2 487 €0 €+2 487 €
5+2 487 €0 €+2 487 €
6+2 487 €0 €+2 487 €
7+2 487 €0 €+2 487 €
8+2 487 €+951 €+1 536 €
9+2 487 €+2 326 €+161 €
10+2 487 €+2 469 €+18 €
11+2 487 €+2 616 €-129 €
12+2 487 €+2 767 €-280 €
13+2 487 €+2 921 €-434 €
14+2 487 €+3 079 €-592 €
15+2 487 €+3 242 €-755 €
16+2 487 €+3 409 €-922 €
17+2 487 €+3 580 €-1 093 €
18+2 487 €+3 756 €-1 269 €
19+2 487 €+3 937 €-1 450 €
20+2 487 €+4 122 €-1 635 €
21+2 487 €+4 312 €-1 825 €
22+2 487 €+4 508 €-2 021 €
23+2 487 €+4 708 €-2 221 €
24+2 487 €+4 914 €-2 427 €
25+2 487 €+5 125 €-2 638 €
Total+62 175 €+56 324 €+5 851 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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